聪明的开发商如何构建 EB-5 项目，以便更容易获得移民裁决者的批准并持续合规？加入 Dan Lundy（Klasko Immigration Law Partners, LLP 的 EB-5 开发和区域中心合规负责人）和我们的主持人 Ali Jahangiri 之间的对话，他们将讨论制定商业计划和有效构建 EB-5 交易开发的一些技术方面。
丹·伦迪: 我从来没有输过这场争论。就这么说吧。但我的工作职责之一就是让事情变得简单。我不想让开发人员做一些会导致与 USCIS 长期旷日持久的斗争的事情，即使我们最终赢了。如果我们能简化并避免麻烦，那就更好了。所以我做的很多事情实际上就是这样——围绕视觉进行构建并试图减少潜在的麻烦。
阿里·贾汉吉里: 这是 EB5 投资者杂志的《EB5 之声》。每周，我们都会与 EB-5 投资领域的专家坐下来讨论，获得宝贵的见解和最新的 EB-5 新闻。
阿里·贾汉吉里: 丹，欢迎收听 EB5 之声。我们很高兴今天能邀请到您。我知道您是从费城打来的。丹·伦迪是一名移民律师。他于 2006 年在纽约一家律师事务所开始工作，2011 年，他加入了 Klasko & Partners。他是那里的合伙人。通常，丹更多地在开发商方面工作，将交易整合在一起，制定策略，填写很多表格。丹，欢迎收听 EB-5 之声。
丹·伦迪: 谢谢！很高兴来到这里。
阿里·贾汉吉里: 好吧，丹，在我们开始之前，我是否遗漏了你的背景和移民历史？
丹·伦迪: 有一点。所以我和 Ron 一起管理我们的 EB-5 开发商和区域中心业务，还管理诉讼业务组。我们经常起诉 USCIS，因为他们要么没有做出决定，要么做出了愚蠢的决定。但是，是的，自 5 年初以来，我一直主要从事 EB-2012 业务。
阿里·贾汉吉里: 顺便问一下，当你起诉政府时，这叫做执行令吗？
丹·伦迪: 当您起诉政府尚未对您的案件进行裁决并且已经有一段时间了时，强制令就是一种拖延行动……我们提交所谓的强制令来迫使他们加快速度。
阿里·贾汉吉里: 很高兴知道。所以回到很久以前我们刚开始的时候——我知道你在这个领域已经很久了——我不知道，当我们几年前见面时，他们说，“丹是律师的律师。”所以你被称为律师的律师。那么告诉我，这个名声是怎么来的？我知道不是你公司的人这么说的，但你有没有为律师解决过一些问题，或者这是怎么发生的？
丹·伦迪: 是的，我一直处理更深奥、更复杂的移民事务。因此，其他律师来找我寻求新问题或难题的解决方案并不罕见。
阿里·贾汉吉里: 不谈名字，我们来听一个新问题。我想听这个。
丹·伦迪: 好吧，有些人会告诉你，现在有一个项目颇具争议，因为它长期以来一直享有快速审批权，所有项目投资者都获得了快速审批权。好吧，我帮助获得了这种快速审批权。我帮助重组了出现问题的交易，并取得了一些成功。我们将交易从主要做一件事改为只做一部分，再做一点其他事情，以挽救交易并获得批准。最近我处理了很多上诉，涉及资金问题，涉及贷款结构问题……我们有一个案例，最初 EB-5 投资者将投入资金，并将获得优先贷款，但最终情况发生了变化，EB-5 投资者的资金被用于获得信用额度，这笔钱被用来获得优先贷款，然后被投入到优先贷款中。美国移民局对此表示反对。但后来他们又改回了正常的优先贷款。我可以辩称，在他们获得有条件绿卡之前，这些钱不必投资和承担风险。所以，从提交 526 申请到 526 获批之间发生了什么并不重要。我的意思是，我提出了一个很好的论点，即它符合条件，但如果你不喜欢它，你认为它不符合条件？好吧，这并不重要。他们实际上接受了这个论点。所以，是的。继续吧。
阿里·贾汉吉里: 那么我其实有个问题要问你。我有一个我听说过的更偏技术性的问题要问你。我想问你这个问题。项目交给你，他们已经施工了六个月，或者施工了十个月，或者施工了十五个月。假设他们还有三到六个月的时间来完成所有的施工，然后才能获得入住许可证。比如说——六个月。决定因素是什么？我的意思是，如果他们想做 EB-15，而他们还有六个月、三个月或一年的时间才能完成，你会对他们说什么？那里的规则是什么？
丹·伦迪: 是的，如果他们仍然可以直接使用这笔钱，而且他们能及时筹集到这笔钱，那就太好了。没问题。只要这笔钱在项目期间投入并创造就业机会。或者，假设这是一家酒店，它有运营部分。因此，这笔钱不仅可以用于建设，还可以用于运营，用于招聘员工。另一件事是，即使你接到电话，仍然有六个月或更长时间的未完成项目，而且你很长时间都不会支付最后一张发票。所以现实地说，还有一些时间。
阿里·贾汉吉里: 抱歉打扰您了。这笔钱必须直接用于支付 EB-5 建设费用吗？还是可以用于偿还用于建设的建设贷款？
丹·伦迪: 嗯，你可以获得过桥融资，这是短期的、临时的，并且计划用其他方式代替。如果在筹集到 EB-5 资金之前，过桥融资就用于创造就业活动，那么你可以替换过桥融资。但这很棘手，因为它必须是短期的和临时的。而 USCIS 从未对此做出明确定义。实际上，USCIS 周一应该会告诉我们他们认为的维持期是多少，他们认为你需要投资并保持资金投资和承担风险的期限是多少。显然，他们对现在投资的人和在法律变更之前投资的人的看法不同。所以我们不知道短期会有多长。如果他们出台一项政策，规定你只需要投资两年，那么两年就不算短期了，对吧？如果你有两年的过桥贷款，而你只需要投资两年，他们可能不会认为这是短期的。所以现在有点灵活，有点不确定。
阿里·贾汉吉里: 我不明白这有什么关系，因为即使你确实更换了建筑贷款或过桥贷款，称之为过桥贷款，你仍然可以在两年后保留部署的资金。所以你所说的可持续性部分可以在偿还建筑贷款后进行。不是吗？
丹·伦迪: 是的，确实如此。但它应该被更持久的融资所取代。但如果你的更持久的融资与你的过桥融资期限相同，那么它似乎并不更持久。
阿里·贾汉吉里: 是的，是的。不，假设您的过桥融资，您的建筑贷款通常为 2 至 3 年，对吗？1 至 3 年。好的，假设您的建筑贷款为 1 至 3 年。假设您的 EB-5 贷款为 XNUMX 年。
丹·伦迪: 是啊。那我想你没事了。
阿里·贾汉吉里: 所以就您的情况而言，我认为您指的是您的建筑贷款期限比您的 EB-5 贷款期限更长。
丹·伦迪: 正确。因为这样就不是真正的永久性融资了。
阿里·贾汉吉里: 但这怎么会发生呢？如果你从事建筑行业，你的 EB-5 贷款怎么可能只有两年呢？
丹·伦迪: 目前还不行。因为，即使 USCIS 表示你只需要投资两年，这也永远不会发生，因为这在商业上是不合理的。交易周期超过两年，所以没有一个优质、像样的项目会花两年的钱然后就把钱还清。这将是三年、五年、四年。会有一些贷款期限，让项目能够建设项目、稳定项目并再融资或出售项目。而对于一个像样的项目来说，两年内是不可能实现的。所以，即使只有两年，我认为从商业角度来看也不会发生，贷款期限将超过两年。所以，USCIS 最初表示，过桥融资期限为一年或更短。我们对此表示反对。他们退缩了。他们目前还没有给出过桥融资的上限。但如果是两年或更长时间，我会对未来有点犹豫。举例来说，我们倾向于每年发放一笔过桥贷款，并有资格获得六个月的延期。
阿里·贾汉吉里: 但目前市场上有一些项目的建设贷款期限超过一年甚至两年，并且需要再融资。
丹·伦迪: 一切都与风险有关，对吧？以及你愿意承担多大的风险。但我们不得不争辩说，建筑贷款本质上是一种临时贷款。当我建议我的客户时，我说，看，我们想要过渡一下。我说，好吧，获得一笔与建筑贷款分开的过桥贷款，并将其构建为短期贷款。是的，我知道在商业世界中，建筑贷款本质上是一种短期贷款，因为你将在未来的某个时候以较低的利率从中再融资。这是现实。现实和 USCIS 并不总是能很好地融合在一起。
阿里·贾汉吉里: 所以，我认为过桥贷款和建设贷款是一回事……
丹·伦迪: 在正常情况下是这样。在商业世界中，是的。建筑贷款就是建筑贷款。过桥贷款不一定是建筑贷款，因为过桥贷款意味着你需要短期资金，而建筑贷款则需要我从头到尾完成，我要建造我的建筑，我要再融资。
阿里·贾汉吉里: 因此，也许我们应该向美国公民及移民服务局争辩说，所有建筑贷款都应算作过桥贷款。
丹·伦迪: 是的，如果他们持这种观点，那就太好了，而且合乎逻辑。
阿里·贾汉吉里: 我们目前正在争论这个吗？现在有人在跟他们争论这个吗？
丹·伦迪: 是的，我们已经争论过了。
阿里·贾汉吉里: 那——你在争论中赢了还是输了？
丹·伦迪: 这么说吧，我从来没有输过辩论。但我工作的一部分就是让事情变得简单。我不想让开发人员做一些事情，让开发人员做一些会导致与 USCIS 进行长期旷日持久的斗争的事情。即使我们最终获胜，如果我们能够简化并避免麻烦，那就更好了。所以我做的很多事情实际上就是这样——围绕视觉进行构建并试图减少潜在的麻烦。比如，是的，这可能会被批准，但如果我们可以做一些更简单的事情，为什么不呢？
阿里·贾汉吉里: 好的。你能用 EB-5 资金支付贷款的 XNUMX 个点吗？假设开发商欠区域中心或 NCE XNUMX 个点的收购费或 XNUMX 个点的发起费。称之为发起费。
丹·伦迪: 对，所以开发商欠区域中心的钱。
阿里·贾汉吉里: NCE，开发商，借款人，JC欠NCE。
丹·伦迪: 不。如果您欠高级贷款的点数，您可以使用 EB-5 资金。因此，您无法保证资本回报。因此，如果您在 EB-5 上有利息储备，或者您支付给自己一个点数。这是一种保证回报。因此，这是合法的成本。如果这是高级贷款人欠银行的一个点数，那么这是合法的项目成本，但您不能使用 EB-5 资金偿还 EB-5 来支付 EB-5 的利息。
阿里·贾汉吉里: 那么法律文件相关费用，EB-5 的前期法律文件费用如何？可以使用吗？
丹·伦迪: 可以从管理费中扣除，但不能从 EB-5 投资者的本金投资中扣除。顺便说一句，包括——我们有时会遇到这种情况，比如 25 美元的电汇费，这不行。你必须再汇 25 美元，再支付 25 美元的费用。
阿里·贾汉吉里: 因为我们处在一个热点问题和热门话题中，我认为我们可能很快就会发布这个消息。我会要求我们的团队快速在线发布这个消息。我想问你的一件事是，我今天实际上和 Bob Sloposky 谈过了。我们和他谈过……几分钟后我们会发布一份新闻稿。今天显然是星期一，是一切发生后的第二天，或者考虑到今天是 Signature Bank 出事的日子。EB-5 基金发生了什么事？丹，你觉得怎么样？
丹·伦迪: 我认为 EB-5 基金绝对安全。我的意思是，我认为美联储为所有存款人提供了支持。我认为不存在存款消失的风险，债券……我不知道会发生什么。我不知道他们在放贷方面是否规模庞大，我不知道他们要资助的贷款会发生什么。但据我所知，存款是安全的。我认为他们已经创建了类似 Signature Bridge Bank 之类的东西。我不知道它将如何运作，但我怀疑他们会进行重组或重建，并以某种方式恢复业务。
阿里·贾汉吉里: 是的。我会在这里为你们重复一下这个名字。新公司名为 Signature Bridge Bank，由 FDIC 运营，由 Greg Carmichael 负责监督。你也听说过吗，丹？Greg Carmichael 负责运营——他是来自 FDIC 的 CEO。他们现在还有 CEO，而且在整个疫情期间，CEO 都会留在那里。但是，此时你会建议你的客户做什么？你是建议他们，说，嘿，换银行？你是说，嘿，继续使用 Signature？你的建议是什么？
丹·伦迪: 我还没有足够的知识来给出这样的建议，所以我不知道到底会发生什么。但我听说钱是安全的，所以没人应该惊慌。
阿里·贾汉吉里: 鲍勃告诉我不要惊慌，政府会提供支持。那么，如果政府提供支持，而 Signature 又更换了所有权，这还有什么关系呢？
丹·伦迪: 不应该，只要他们履行承诺。所以我不得不说，因为我觉得这里的讽刺意味很惊人。所以我很高兴 Signature 参与了 EB-5，因为我们总是听到银行说：“天哪，EB-5！EB-5 风险太大了！我们不能参与 EB-5。”好吧，他们参与了加密货币。加密货币本质上是投机性的，没有内在价值，没有任何依据，而且监管非常松散。但“EB-5 风险太大了。”想想看。
阿里·贾汉吉里: 这太疯狂了，对吧？我们得到了——我们得到了坏名声。就像加密货币是导致所有问题的罪魁祸首一样。
丹·伦迪: 是的，就像我们的钱一样。我们把它放在托管账户中，就像它不存在一样——这没有什么大争议，但出于某种原因，它被认为是有风险的。所以其他银行都醒悟过来，开始处理 EB-5。
阿里·贾汉吉里: 我们正在创造就业机会。加密货币在做什么？
丹·伦迪: 是的，但我真的希望鲍勃和其他人都能成功，而这只是，呃，我不想称之为简单的重组，但是......
阿里·贾汉吉里: 我也希望如此。鲍勃非常有信心。请放心，EB-5 投资者的存款账户将由政府投保——无限额。目前是无限额保险。所以这是一件好事。但是当你听到这个消息时，你的电话是不是响个不停？
丹·伦迪: 是的，事情开始有了些进展，但是……
阿里·贾汉吉里: 周末？
丹·伦迪: 是的，今天……是的，有一点。
阿里·贾汉吉里: 丹，其他银行还有其他选择吗？或者你认为整个银行体系将会发生什么情况？
丹·伦迪: 嗯，我的意思是，EB-5 会找到出路的。我的意思是，目前做 EB-5 的银行并不多，但也有一些。这在很大程度上取决于与开发商的关系。如果我所有的银行业务都和你一起进行，并且从你那里借钱，你就会拿走我的托管。
阿里·贾汉吉里: 丹，必须要有托管吗，还是可以……
丹·伦迪: 不，事实上，不需要托管。所以，这又是一个处理时间的问题。就像 EB-5 时代一样，处理 526 需要六个月的时间，每个人都托管直到 526 获得批准。这对企业有利。这对投资者有利。它让 USCIS 有机会在所有资金消失之前查看一个项目，但随着现在处理时间的延长，这在商业上是不可行的。所以不幸的是，托管通常只是在你提交申请之前。这与你将钱直接存入一个独立账户并同意取回钱没有太大区别。
阿里·贾汉吉里: 丹，您说的是 526 批准之前会释放托管资金吗？对吗？
丹·伦迪: 100%。所以一开始是托管直到批准，因为处理时间为六个月，这是合理的。但后来时间开始变长。我们开始保留资金。我们保留的历史拒绝率为 10% 或 20%。所以我们保留 10% 或 20% 的资金，我们开始遇到问题，项目可能在资金从托管中取出之前就完成了，因为 USCIS 需要的时间太长了。所以我们不能等到每个人的申请都获得批准，即使是最后的 10%，因为这笔钱也可能无法进入项目。所以现在，完全得益于 USCIS 的处理时间，我们只托管到 XNUMX 个月。
阿里·贾汉吉里: 非常有趣。所以让我们在这里提出这个问题，丹，因为我认为这是一个非常热门的话题。为什么要使用托管？我的意思是，现在 Signature 可能会被一家新公司收购，我不知道他们最终是否会进行 EB-5。谁知道呢？他们最终会被收购，对吧？为什么要使用托管银行？为什么不直接把钱汇给富国银行或 City National 或您使用的任何银行，并在您和投资者之间释放时向投资者提供托管指示，也许使用托管代理或使用单独的托管公司。但为什么不把钱存入银行，然后在释放时在那里有某种功能呢？有办法解决这个问题吗？
丹·伦迪: 我的意思是，如果有第三方，那么银行账户本身并不重要。而是托管代理。比如有人拿钱，然后当你向他们提供满足释放条件的证据时，他们就会释放这笔钱，无论是存入你的银行账户还是存入第三方。可能有点不同。我的意思是，如果是在第三方，我想操纵起来会更困难，但差别不大，对吧？如果其他人在回头检查你，以确保“是的，在使用这笔钱之前满足了释放条件。”
阿里·贾汉吉里: 丹，释放条件是什么？
丹·伦迪: 通常，您会提交 526 申请。有时我们至少筹集到一位投资者，项目正在推进。我的意思是，问题是您不能——再次重申，这是 USCIS 的问题——USCIS 不会让您在托管中加入其他条件，如果某些事情没有发生，您就无法取回您的钱，例如您不能在高级贷款结束前将钱存入托管。如果高级贷款没有结束，您可以取回您的钱。好吧，这没有风险。
阿里·贾汉吉里: RIA 或原始 EB-5 法案是否要求托管？
丹·伦迪: 序号
阿里·贾汉吉里: 您是否必须有一个条件，即在释放托管的同时提交 526 吗？
丹·伦迪: 序号
阿里·贾汉吉里: 那么我们为什么要为自己、为这个行业制定这条规定呢？
丹·伦迪: 嗯，最初它为投资者提供了相当程度的安全性。对吧？投资者——如果您的资金处于托管状态等待批准，投资者可以在发放资金之前查看项目是否可批准。不幸的是，我们再也不能这样做了。但它仍然提供了一定程度的保护，以防万一，比如说，他们决定投资，然后他们的律师告诉他们，“看，你的资金来源不获批准。拿回来，我们会做别的事情。”有人会把钱还给他们。从开发商、区域中心、NCE 的角度来看，它确实在 NCE 账户和资金之间提供了额外的一层。因此，托管代理将在资金到账之前对资金进行 OFAC 和政治公众人物以及 KYC、AML 的检查。所以如果他们没有通过这些检查，钱就会被退回。它永远不会到达 NCE。
阿里·贾汉吉里: 哇哦。所以 KYC、反洗钱和所有这一切都是在托管处完成的。
丹·伦迪: 每次将钱从一家银行转到另一家银行时都会进行此操作。因此，当他们存入托管账户时，当钱从托管账户转入 NCE 账户时，就会进行此操作 - NCE 银行会进行此操作。每次您转移资金时，每家银行都必须进行此操作。
阿里·贾汉吉里: 那么，这和托管有关吗？这是否只和银行的要求有关？
丹·伦迪: 嗯，财政部的要求。
阿里·贾汉吉里: 那么，财政部的要求是什么？所以你不一定需要托管，因为银行无论如何都会这么做的？
丹·伦迪: 是的。但这不是 NCE 账户，所以永远不会有任何可疑资金。NCE 账户为你提供了额外的保护，因为一旦你将钱存入账户，从技术上讲，钱是可以互换的。幸运的是，USCIS 还没有走那么远，但这样做更好——这只是多一层隔离，以确保这些钱是干净的。
阿里·贾汉吉里: 所以我听说其他公司不使用托管。我多次听说区域中心不使用托管。您经常看到这种情况吗？还是很少看到这种情况？
丹·伦迪: 我认为我们会看到更多这样的情况，因为正如你所说，托管曾经发挥着相当好的作用，但现在它实际上只是一种微小的保护作用。
阿里·贾汉吉里: 我不知道你是否听说过。我听说有一家信托公司用于持有 EB-5 资金。我听说过一家托管公司用于持有 EB-5 资金。
丹·伦迪: 是的，我的意思是，我甚至听说过律师使用他们的 IOLTA 账户。我自己不会涉足这一行业，但任何托管都可以。
阿里·贾汉吉里: 嗯，丹，如果你现在想一想，我的意思是，他们通过普通货币市场账户赚钱。你赚了很多钱。所以，如果期限是六个月或一年半，那么无论谁持有这笔钱，都有可能受益。对吧？
丹·伦迪: 是的，我得到了 3.5% 的储蓄。我的意思是，是的，现在是存钱的好时机。
阿里·贾汉吉里: 从技术上讲，如果 EB-5 投资者的 800 万美元被锁定一年，而您的收益率为 3%，那么一年就是 24 万美元，对吗？
丹·伦迪: 是的。这没什么好说的。想象一下现在有 100 位投资者或 XNUMX 位投资者。是的。
阿里·贾汉吉里: 那么让我们来谈谈您解决的一些问题。我有点喜欢与美国移民局争论的这个方面，您是那种用外行人能理解的语言解释事情的人之一。我的意思是，我知道这个建设问题是一个大问题。我们讨论过这个问题，希望能够解决的桥梁问题，希望美国移民局能够理解建设贷款就是过桥贷款。这是我们的目标。但是，您看到的另一个热点问题是什么？对于试图启动的项目，他们来找您说：“丹，你能帮我们吗？”还有什么类似的问题？
丹·伦迪: 所以目前我们已经解决了大部分结构性问题。比如，一开始，我必须想出他们会批准的结构，比如 USCIS 不知道什么是夹层贷款，所以他们不了解优先股，也不了解优先股为何不是保证回报。但我们已经设法解决了大部分问题。
阿里·贾汉吉里: 好的，我们假设一下租户入住率。我知道这是一个老问题。这个问题解决了吗？
丹·伦迪: 这也是一个新问题。这是一个老问题，美国移民局已经废除了它，但国会又把它带回来了。所以它可能再次出现。
阿里·贾汉吉里: 假设你拥有一定比例的股份，如果你建造了一座建筑，然后将其出租给一家酒店……假设你将其出租给一家连锁酒店，然后他们将其出租——你建造了这家酒店，他们将其出租。但假设你拥有这家酒店一定比例的所有权。这是否满足了你属于运营工作的要求？
丹·伦迪: 好的。我想，我们谈论的是区域中心。
阿里·贾汉吉里: 我说的是，JCE 不仅在建设方面，而且在运营方面也获得赞誉。
丹·伦迪: 是的。所以如果 JCE 拥有运营公司的一部分股份，那么就没有问题了。
阿里·贾汉吉里: 这是什么意思？百分比可以吗？
丹·伦迪: 对此没有特别的规定。如果没有 EB-5 资金，就不会创造就业机会。如果他们拥有其中的一部分，那就不是租户入住。如果他们拥有其中的一部分，那就不是租户业务，而是你的业务，或者至少间接地是你的业务。美国移民局可能会抱怨 1%，但我可以争辩说 1% 是允许的。但同样，我会对开发商说：“好吧，你为什么不购买 5% 或 10%？而不是 1%？为什么要突破限制？”
阿里·贾汉吉里: 好的，我还有一个问题要问你，丹。我喜欢问这些技术问题。我认为它们很技术性。也许对你来说它们很简单。假设你购买了一个已经完成所有水平工作的项目，你购买了它，并试图获得完成的水平工作的功劳，即基础设施、道路，以及开始建造垂直工程之前的所有东西。你购买了它。你如何构建它以获得你刚从开发商那里购买的水平工作的功劳？
丹·伦迪: 我会告诉你，你应该看看在没有这些工作的情况下是否能做到，因为如果你，开发商，没有在基础设施或其他方面投入任何资金，就很难将其作为项目成本。这是土地成本，对吧？你买的是土地，而且土地有改进。我可以提出一个论点，但是……
阿里·贾汉吉里: 难道没有 but-for 测试吗？
丹·伦迪: 是的，这可能有点夸大了。
阿里·贾汉吉里: 所以你不能在这里使用 but-for 测试。好的。
丹·伦迪: 我的意思是，如果我必须提出一个论点，我可以提出一个论点，但我会尝试建议某人，少找一些投资者，或者找出创造就业机会的其他来源。
阿里·贾汉吉里: 所以我想我们要讨论的另一个问题是减少投资者。我和很多经济学家谈过，你似乎是问这个问题的合适人选。什么是正常的缓冲？如果你只做建筑，如果你知道要用建筑预算，为什么还要有缓冲？为什么会有这个概念？我听经济学家说使用 40% 的缓冲，使用 35%。如果你要在建筑上花费 100 亿美元，并且要创造价值 100 亿美元的就业机会，为什么要使用缓冲？如果没有运营工作，为什么还要有缓冲？这就是我的疑问。只有建筑工作。
丹·伦迪: 如果施工进行到一半时资金用完了怎么办？如果我有 30% 的缓冲资金，并且施工完成度达到 70%，那么，即使我永远无法完工，我可能也有足够的工作给每个人。
阿里·贾汉吉里: 如果您有过渡性融资，距离完成工作还有三个月，该怎么办？您有临时贷款，因为有过渡性融资，所以考虑过 EB-5，现在您正在筹集 EB-5 来支付过渡性融资，而且您已经花费了 50 万美元。您需要缓冲吗？
丹·伦迪: 嗯，不。到那时，你就可以了，对吧？你应该可以创造就业机会了。
阿里·贾汉吉里: 是的。假设建设预算为 50 万美元，而您已部署了 47 万美元。您可能不需要为 47 万美元设置缓冲，对吧？
丹·伦迪: 对。不，你不需要。我知道他们允许过桥融资。我们争论过，我们赢了。他们有这项政策，允许我们使用过桥融资，并通过创造就业机会获得信贷。我总是建议人们，嘿，我知道我们可以用 100% 的钱来偿还过桥贷款，但我宁愿不这样做。因为从表面上看，如果至少有一部分 EB-5 资金直接用于创造就业机会，那就更好了。
阿里·贾汉吉里: 您可以将其用作运营成本吗？
丹·伦迪: 是的。或者你可以用它作为建设成本。但其中一部分资金直接与创造就业机会挂钩。这对 USCIS 来说更容易接受，对吧？这是一个更容易接受的药丸。所以，是的，你不必这么做。100% 的政策允许你更换桥梁，而不能更换其他东西。但我更希望你这样做。
阿里·贾汉吉里: 好的，我们就说 75% 吧。怎么样？85% 用来偿还桥梁费用？15% 用来支付建设费用？
丹·伦迪: 是的，我认为这很棒。这只会给你创造就业机会带来更大的吸引力。
阿里·贾汉吉里: 丹，提醒我——给我发条短信，这样我就可以给你介绍一个客户。这些都是很好的答案。我喜欢你的答案。那么我们假设你使用的缓冲是，我不知道，10%，15%。如果说花费了 47 万美元，你可能有 10%、15% 的缓冲，你会放心地提起诉讼吗？或者你会告诉客户，“不，我们去 35% 吧，去 40% 的缓冲吧？”而你实际上只是在做已经部署的 47 万美元。你会如何看待这一点？我知道经济学家会回来说“拿 30% 或 40% 的缓冲”。但丹会怎么说？
丹·伦迪: 这是营销问题，对吧？你留有缓冲的另一个原因是，这样你就可以去市场说：“看，我们的工作岗位是我们需要的三倍！我们的项目很安全。你会拿到绿卡的”，对吧？对于 USCIS 来说，只要一切顺利，从技术上讲你不需要任何缓冲。但这主要是营销问题。对于我们这些见过事情出问题的律师来说，我宁愿看到你有一个缓冲，因为如果你没有……我曾经有一个客户在预算之内，比如按时完成，但比预算少了一点。在很多交易中都发生过一次。这种情况并不常见，但如果你得到了一个惊喜呢？
阿里·贾汉吉里: 是的，这很有道理。另一件事是，这个两年规则——这还是规则吗？比如，你需要做两年的建筑工作才能算数……
丹·伦迪: 因此，如果项目期限为两年或更长时间，则可以计算 90% 的间接就业岗位，其中直接就业岗位是典型就业岗位。因此，这并不是什么大问题。如果项目期限少于两年，情况就会变得更加复杂，因为我认为——老实说，我必须核实一下，我忘了——我认为直接就业岗位占 75%。但那时，您也只能计算与两年百分比相匹配的就业岗位百分比。因此，如果项目期限为一年，则只能使用 50% 直接就业岗位中的 75%。
阿里·贾汉吉里: 哦，真有意思。两年是针对直接的建筑工作。直接工作能获得 90% 的学分吗？
丹·伦迪: 对于间接。
阿里·贾汉吉里: 对于间接。
丹·伦迪: 对于 90% 来说，是间接的。
阿里·贾汉吉里: 两年是什么意思？是从我买地到我请律师的那一刻起吗？
丹·伦迪: 地上的靴子。
阿里·贾汉吉里: 那是一只水平移动的靴子吗？
丹·伦迪: 是的。拆除现场工作，挖掘。
阿里·贾汉吉里: 好的，那么我们就这么说吧...演示就是启动？
丹·伦迪: 可能不是在项目开始前几个月就去那里的测量员，也不是去那里查看的建筑师。而是第一个挥动锤子或铲子的人。
阿里·贾汉吉里: 好的。项目什么时候完工？是当你做完 FF&E 的时候吗？因为有时会有租户改进，还有……
丹·伦迪: 最后一张发票的付款时间。
阿里·贾汉吉里: 那可…租户搬进来之后，还得做租户改善，对吗？
丹·伦迪: 如果你正在建造一个空壳，那么你正在交付核心和外壳或其他东西。是的，你的租户改进可能非常重要。我的意思是，它们可能是预算的很大一部分。所以是的，我的意思是，但这就是建设。你有时会遇到的问题是，你会完成，你会完成你的待办事项清单，一切都会完成。然后你需要一年的时间才能找到你的租户。我们开始遇到有趣的问题。
阿里·贾汉吉里: 但是如果您马上就得到租户并且租户支付了 TI 怎么办？
丹·伦迪: 你让租户付钱给你，然后你去做 TI？有办法解决这个问题。
阿里·贾汉吉里: 是的。所以租户付钱给你，你做 TI，施工就可以持续更长时间。
丹·伦迪: 是的，我的意思是，大多数情况下都有 TI 津贴，对吧？所以在这种情况下，开发商实际上在为租户改善支付部分费用。有很多方法可以构建这一点。
阿里·贾汉吉里: 事实上，这真的很有趣。很抱歉在这种事情上太过沉迷，但我觉得把两年延长一下还是很有趣的。我的意思是，人们总是会问这个问题。总是开发人员给我们打电话。我们有一个呼叫中心，他们会给我们打电话询问。我们将他们发送给不同的客户。他们会问，“我们如何处理这些工作，你如何确保能得到这些工作？”所以我认为这是一个非常相关的问题，实际上很多人都会问这个问题。你如何获得这些工作的全部功劳？
丹·伦迪: 如果项目足够大的话，将会耗时两年。
阿里·贾汉吉里: 权利。
丹·伦迪: 除非你正在寻找少数投资者，否则这将需要两年时间。
阿里·贾汉吉里: 对。所以当人们来找你并问：“嘿，我能筹集多少钱？”而他们只有建筑工作可用，你脑子里是否有一个特定的 LTC 百分比，比如每花 100 美元，你就能获得 50 美元的 EB-5？有一个特定的数字吗？
丹·伦迪: 是的，大概来说，如果你的建设工期超过两年，那么每花费一百万美元建设，就会创造 12 到 15 个工作岗位。
阿里·贾汉吉里: 我们能不能用更通俗易懂的语言来解释一下？比如你在建筑上花费的每一百美元，你能获得多少 EB-5 贷款？
丹·伦迪: 这更多的是一个营销问题，而不是其他问题。你可以构建任何你想要的结构，但如果你无法将其卖给投资者，那就不行。那么让我们看看，在 1,000,050 时，我的意思是，你几乎可以做到 100%，对吧？因为对于 1 万美元，如果超过两年，你会得到十多个工作岗位。如果不是，你只能得到大约六个工作岗位。
阿里·贾汉吉里: 好吧，假设你在不考虑运营工作的情况下投入 100 亿美元建设。你认为投入 5 亿美元建设可以筹集多少 EB-100 资金？软资金和硬资金。
丹·伦迪: 我估计要花两年时间，花费 100 亿美元？
阿里·贾汉吉里: 是的，两年多了。是的。
丹·伦迪: 接近100%，90%。
阿里·贾汉吉里: 没有运营岗位？
丹·伦迪: 哦，是的。我的意思是，这要视情况而定。乘数取决于您所在的地区。大多数 1 万美元建设支出的乘数介于 12 到 15 个工作岗位之间。因此，如果您有 100 亿美元，那么您就有 112 个工作岗位或其他。
阿里·贾汉吉里: 您是否聘请经济学家来为您解决这个问题，还是最终自己完成这项工作？
丹·伦迪: 不，100%。我做过很多这样的事，知道这就是大概的。这不是硬性规定。这只是大概。经济学家会真正给我真实的数字。
阿里·贾汉吉里: 那么你有选择吗？你只聘用一位经济学家吗？还是你聘用所有的经济学家？你如何处理经济学家的问题？我猜你是那个联系他们的人。
丹·伦迪: 嗯，有时人们已经带着它们来了。是的，我的意思是我们有好几个。
阿里·贾汉吉里: 好的。我听说过很多有关缓冲和所有这些东西的政策。你也明白吗？你明白所有情况吗？
丹·伦迪: 我的意思是，这实际上不是经济学家的工作。没有冒犯的意思，伙计们。不要对我大喊大叫。不要给我发仇恨邮件。我经常与一位或多位经济学家进行这样的对话，就像把争论留给我一样。你做经济工作，你做建模。让我来决定并提出法律论点以及如何适用。就像我只需要你告诉我有多少个工作岗位。他们是优秀的专业人士，当他们说你需要工作机会时，他们会告诉你并给你很好的建议。但这取决于他们如何计算数字，不一定给你法律或营销建议，但这是好的建议。这可能是一个缓冲。我过去也曾与人交谈过，我知道经济学是一个经济领域，它是一门科学和一门艺术，我有一定的标准。我们知道 USCIS 批准了什么。我们不是在寻求诺贝尔奖。我们在寻找一项适合 USCIS 的经济研究，对吗？它将根据我们以前使用的方法获得批准。在这个框架下，我们可以有所选择。我们不会编造任何东西。我们不会捏造任何东西，我们不会玩弄制度，但我们会使用有利的数字。我们会使用对我们有用的模型。有些人对此表示反对。听着，我们这里的标准是可批准的，而不是诺贝尔奖的材料。
阿里·贾汉吉里: 那很好。丹，显然很高兴能和你交谈。在这次谈话中我学到了很多东西。不过，我想问你一个更大的问题。是什么促使你在这个领域继续前进？其实不是移民问题。我想更多的是发展问题，而且……是什么促使你前进？你在这个领域的驱动力是什么？是否有某种东西促使你帮助你的客户或开发人员解决这些问题？
丹·伦迪: 所以，这比其他移民事务有趣得多。到目前为止，我已经参与了数十亿美元的交易，现在我可以与每小时 1,500 美元的房地产律师和合同律师进行可信的对话。这当然更有趣，更具挑战性。而且总是有新的问题，总是有新的问题需要解决。我必须承认，我经常起诉政府。偶尔起诉一下政府很有趣。我们赢了。虽然不是总是如此，但我们有相当好的胜诉记录。但我喜欢提出好的论点。我喜欢解决复杂的问题。
阿里·贾汉吉里: 丹，你是诉讼律师吗？我以为你是做公司事务的。你真的会去法院吗？
丹·伦迪: 嗯，大部分都是纸质文件，但偶尔也会。当你质疑移民决定时，实际上并没有审判。通常只是记录在案，记录在现有记录中。所以大部分都是纸质文件。但偶尔我们也会争论一些事情。
阿里·贾汉吉里: 很高兴知道，这是一个值得了解的资源。无论如何，感谢您参加我们的播客。
丹·伦迪: 感谢。
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