松州区域中心的首席执行官 Sebastian Stubbe 与主持人 Ali Jahangiri 一起讨论 EB-5 投资为多个行业和部门创造就业机会的项目提供的机会，特别是阿肯色州的建筑、制造和基础设施。
塞巴斯蒂安·斯图贝: 现在，美国更加注重发展制造业，或者说重新发展制造业实力，我们实际上可以再次成为高端制造业的领军者。而农村地区是实现这一目标的理想之地。农村地区拥有非常中心的交通网络、一流的公路系统、铁路系统、廉价而丰富的能源和优秀的劳动力。因此，当我们与 EB5 投资者合作时，我们会花费大量精力试图让他们真正以不同的方式看待世界。农村不是农业，而是我们希望他们想象一个高科技的特斯拉工厂、松下电池厂、微米芯片厂或某种电动汽车厂，或者像最近一样，一个最先进的世界领先的高级钢厂。
阿里·贾汉吉里: 这是 EB five Investors 杂志的 EB5 之声。每周我们都会与 EB five 投资领域的专家坐下来讨论，获得宝贵的见解和最新的 EB five 新闻。欢迎收听 Ali Jahangiri 主持的 E! Five 之声。您是主持人。我很高兴 Pine State Regional Center 的首席执行官 Sebastian Stubbe 能和我们一起。你好，Sebastian。
塞巴斯蒂安·斯图贝: 你好吗，阿里？
阿里·贾汉吉里: 我过得很好。那么我来介绍一下塞巴斯蒂安的背景。塞巴斯蒂安在另类投资领域工作了 25 年。他目前是 Pine State Regional Center 的首席执行官。你们可能听说过。在加入 Pine State 之前，他曾在机构界工作。我最近从塞巴斯蒂安那里了解到了这一点，实际上，当时我和他一起出去玩，我相信是在哪个城市，塞巴斯蒂安？我们刚刚见过面。
塞巴斯蒂安·斯图贝: 我认为最后一个是迈阿密。
阿里·贾汉吉里: 迈阿密？是的，迈阿密。你刚才告诉我你是如何管理投资组合的。塞巴斯蒂安在纽约与 Landmark 管理着价值 700 亿美元的另类投资组合。他提供价值导向型基金，并为家族办公室和捐赠基金管理许多办公账户。此前，塞巴斯蒂安是 Salomon Smith Barney 的一员，他拥有机构知识的背景。我知道塞巴斯蒂安在哥伦比亚商学院获得 MBA 学位是一件很有趣的事情，这真是太棒了。而且很有趣。我知道他是个大吃货，喜欢在上海的餐馆里闲逛，我经常和他一起去那里。塞巴斯蒂安，欢迎来到 EB5 之声。
塞巴斯蒂安·斯图贝: 谢谢你让我
阿里·贾汉吉里: Ali 没错。我们已经认识一段时间了，很高兴我们在做一个正式的播客，或者可能是非正式的，但我确实想知道我们团队准备了几个问题要问你吗？当然。这确实涉及到 Pine State 以及你过去几年一直在做的事情，专注于你的项目。那么请向我们介绍一下 Pine State 和其他城市，它们是你称之为受托人领导的非营利组织的经济发展公司的一部分。它到底是什么？
塞巴斯蒂安·斯图贝: 是的，我们与大多数区域中心略有不同。正如您所说，我们属于所谓的经济发展公司，而且比其他任何区域中心都要古老得多。我们是由温思罗普·洛克菲勒和其他美国南部商界领袖于 1950 世纪 XNUMX 年代创立的，经济发展公司本质上是非营利组织。因此，我们成立的目的是专注于经济活动和高质量的就业增长，特别是在我们所谓的南部腹地。您可以想象，那里大部分是农村，自从农业经济转移到其他地方以来，过去半个世纪以来一直是非常被剥夺权利的地区。因此，这个经济发展公司一直与所有这些南部州的州和市政府密切合作，我们在经济部门和联邦机构中都很活跃。因此，只要有专注于推动经济增长的政府计划，我们就会成为赞助商。因此，我们不只是做 EB five，我们还做诸如新市场税收抵免、小企业贷款、风险投资之类的事情，当然还有 EB five，实际上任何专注于高质量就业增长的计划。
阿里·贾汉吉里: 所以我听说这个是非营利组织，我的意思是，你们的区域中心是非营利组织。
塞巴斯蒂安·斯图贝: 是的。我们显然赚了很多利润，这些利润会被重新投入到下一个项目或计划中，对吧？所以作为一个组织，我们确实在运作，正如你之前提到的，我们是受托人领导的，所以我们不是一个有董事会的股东组织。真的。我们有一个董事会。他们由南方的一些顶级商业领袖组成，总部设在阿肯色州小石城。但我们也在田纳西州、密苏里州和其他南部中心地带州活跃。我们的足迹确实在农村中心地带。
阿里·贾汉吉里: 所以你们的区域中心是非营利性的。但你们的 NC 怎么样？也是非营利性的吗？
塞巴斯蒂安·斯图贝: 是的。因此，NCC 显然会产生利润，即现金流利润。但作为一个组织，我们不会分配利润，而是将其用于新投资。因此，这是一个永无止境的循环，希望在我们活跃的所有领域创造越来越多的经济活动和更多优质就业机会。
阿里·贾汉吉里: 好的。那么接下来的问题。松州从第一天起就一直处于农村地区。这是怎么发生的？这只是偶然吗？
塞巴斯蒂安·斯图贝: 小石城显然是一座城市，但周围是农村地区。我们的足迹实际上是以前的农业地区，现在美国更加关注支撑和发展制造业，或者我应该说，重新发展制造业实力，高端制造业，我们永远不会与低端制造业竞争。世界其他地方也在发生这种情况。但事实证明，正如美国在过去十年中发现的那样，我们实际上可以再次成为高端制造业的领先者。农村地区是理想的选择。你有非常中心的交通网络、优秀的公路系统和铁路系统。我们在密西西比河沿岸做了很多事情，这显然是一条极好的交通干道，能源廉价而丰富，也许最重要的是，有优秀的劳动力。所以当我们再次与 EB 五投资者合作时，我们花了很多精力试图让他们真正以不同的方式看待农村这个词。这不是农业，而是我们希望他们想象一个高科技特斯拉工厂、松下电池厂、微米芯片厂或某种电动汽车厂，或者最近出现的一个世界领先的先进高级钢厂。所有这些事情对于我们活跃的农村地区来说都是非常完美的。
阿里·贾汉吉里: 那么回到规则问题，现在有了新的预留，预留是做什么的？塞巴斯蒂安，如果你在教育公众或很多收听这个播客的人，我实际上很有趣，我收到了很多关于播客的电子邮件。人们听了它，所以我认为他们在学习，这让我很高兴。但请告诉我们这条规则的含义。
塞巴斯蒂安·斯图贝: 是的，我的意思是，在谈到农村之前，为了您的听众，我们先回顾一下，去年，国会对区域中心计划进行了全面改革，对吧？因此，他们推出了《改革与诚信法案》，其中有很多内容，您可能想单独谈谈其中的一些内容，这些内容特别涉及计划的改革和诚信，以及真正淘汰不太专业的参与者等。但还有一个非常重要的方面，即鼓励资本流向美国最贫困的地区，一般来说，农村地区，它被非常具体地定义为您与城市的距离或与大都市统计区之间的距离等。这项新法律为农村投资者提供了额外的激励措施，实际上有两个非常具体的激励措施。一个是，正如您所提到的，这些预留签证，我相信您的许多听众都知道，甚至可能亲身经历过，有些国家存在移民积压问题。对。其中一些国家严重积压，而另一些国家则处于倒退状态，他们进进出出。但无论如何，积压基本上意味着当年没有绿卡可用。然后你必须等待下一批绿卡，并希望你的国家能获得新的配额，希望是你目前的配额，这样你才能真正获得其中一张。但如果情况并非如此，还有这一预留类别。因此，每年所有签证的 20% 必须留给农村投资者。
塞巴斯蒂安·斯图贝: 但到目前为止，只有不到 20% 的投资者真正选择了农村项目。所以这几乎就像在拥挤的高速公路上开辟了一条新车道，每个人都厌倦了坐在拥挤的三条后保险杠对后保险杠的车道上。然后突然出现了一条全新的车道，你可以在那里停车。某些人被允许进入那条车道。那条车道也可能会变得拥挤，但由于延期功能，任何未使用的预留签证都会延期到下一年，去年没有使用过。所以事实上，现在这个行业有大量的预留签证，这意味着你一旦获得批准就不必等待。马上就有签证，没有等待时间。第二个方面是优先处理，这意味着，正如听起来的那样，美国公民及移民服务局有义务根据法规优先处理任何选择农村项目的投资者的 5 到 6 个电子申请。因此，对于那些急于处理的家庭、子女或其他家庭特定时间压力的投资者来说，处理可能真的是一件大事。即使是没有倒退的国家，即使是没有积压的国家，处理速度也非常慢。因此，优先考虑的想法肯定会吸引投资者。
阿里·贾汉吉里: 谢谢你的解释。你讲得很深奥。那么，请告诉我一些有关农村地区高科技制造业 EB 五大项目的情况。这就是派恩州正在做的高科技制造业吗？
塞巴斯蒂安·斯图贝: 实际上，我们目前正在启动一个制造项目，该项目将成为世界上最先进的高级钢筋工厂，为任何承重建筑制造外骨骼。截至去年，国会通过了三项非常重要的法律。一项是基础设施法案，一项是芯片法案，鼓励半导体制造的本土化。第三项是通货膨胀削减法案。但实际上，这是气候变化法案。这三项法案将导致全国数以万计的建设项目，所有这些项目都要求在美国投入。因此，这些项目中使用的任何资源或产品都需要来自美国。因此，这个钢筋计划定位非常好。但它的重点实际上是它将成为世界上同类工厂中最先进的。钢筋是一种到处都在生产的东西，但没有人真正使用这种极其先进的技术制造它。它将是唯一一家获得 LEED 认证的、环境可持续的钢筋工厂。而在此之前，我知道你们很熟悉大河钢铁厂，它在市场上也广为人知，国会议员们都称其为 EB 100 的典范。这个项目创造了世界上最先进的高等级钢铁厂。在阿肯色州。这座工厂耗资 XNUMX 亿美元，是迄今为止该州利润最高的 EB XNUMX 项目，每月产生超过 XNUMX 亿美元的 EBITDA 现金流。
塞巴斯蒂安·斯图贝: 所以这是一个真正的巨大推动力。但更重要的是，从 EB 五大公司的角度来看，它创造了七倍于所需数量的就业机会。当然，从州和联邦方面来看，每个人都很兴奋，因为它创造了 16,000 个就业机会，我们作为 EB 五大公司的投资者不需要关心工作质量，无论是最低工资工作还是高薪工作。美国公民及移民服务局将其视为工作，但我们关心，显然政府也关心。举一个非常基本的例子，Big River 位于一个人口普查区，其平均收入为 23,000 美元。去年 Big River Steel 的最低薪资员工的工资为 105,000 美元。所以这是整个人口普查区平均收入的四倍多。因此，对整个地区产生了巨大的连锁反应。真的是积极的事情。我回想一下你的观点，农村地区经常被不公平地与赚钱困难联系在一起。而实际上我们看到的恰恰相反。我之前提到的所有这些类型的制造工厂，无论是电池厂、汽车厂、钢铁厂还是半导体芯片厂，都有可能带来巨额利润，并且每个 EB five 投资者创造的就业机会比你通常看到的要多得多。所以它们真的非常适合 EB five。
阿里·贾汉吉里: 所以我理解你采用的高科技方法。RIAA 对你的运营有什么实际影响？Dre 法案最近几年到期了？
塞巴斯蒂安·斯图贝: 简短的回答是影响不大。显然，正如我刚才提到的，农村特征。优先处理中的预留部分是巨大的。但就该法案的改革和完整性方面而言，它对我们这个组织并没有太大影响。我们已经是一家经济发展公司。我们已经受到严格监管。因此，对于许多区域中心来说，这是他们第一次经历一些严格的监管。RIAA 要求一大堆新流程和程序，并要求某些合规方面和审计等，而这些是以前不需要的。过去三十年来，我们一直受到州和联邦机构的审计，在某些情况下甚至更长。所以我们非常习惯我们的会议室里有某个机构来来往往，翻看我们的账簿。我们非常习惯公开和严格审查，所以这对我们并没有太大影响。我们已经有一个合规部门，它有一个强大的贷款管理部门。我确实认为，我非常确定您会同意这一点，而且我相信您也已经看到了这一点，因为您与整个行业中已经见过的区域中心合作过。我认为 RA 的部分目的是淘汰不太专业的团体，这些团体可能只是涉足这个行业，以快速筹集一些资金，然后组建一个项目。但实际上，剩下的参与者，这些天我每天都告诉投资者，无论他们是否选择与我们合作，这可能是行业历史上成为 EB five 投资者最安全的时刻。对吗？剩下的参与者都更加专业、更有条理，并且人员配备得当，可以为投资者提供保护和舒适。
阿里·贾汉吉里: 我明白了。那么，Sebastian，现在除了 Pine State 和所有这些其他事情之外，您在 EB 5 的长期目标到底是什么？我的意思是，您认为自己在未来几年会怎样？你们会继续进行这些制造项目吗？
塞巴斯蒂安·斯图贝: 是的，鉴于我们的宗旨，我们的使命是真正专注于这些农村地区的高质量就业。考虑到这一点，我认为我们确实如此。
阿里·贾汉吉里: 看到。
塞巴斯蒂安·斯图贝: 这些高科技、大型高科技。当我说科技时，它真的意味着高度复杂。它们不一定是科技公司，但它们是高级制造设施。它们真的是完美的答案，对吧？所以我认为我们会看到更多这样的公司。显然，一些大型公司正在与我们联系。我们的项目类型也往往拥有非常复杂的股权集团。例如，Big River 由德州太平洋集团和科赫工业集团拥有。这是世界上最大的私营工业公司，由查尔斯·科赫经营。这些都是非常保守和成熟的参与者，他们会被 2 亿美元、3 亿美元的高级制造工厂所吸引，而我认为这反过来会让投资者更加安全。所以我认为你会看到我们在未来几年做更多这样的事情，我认为这对整个行业都有好处。我确实相信，虽然我们今天可能是主要的优质农村参与者，但我认为这不会永远持续下去。坦率地说，我欢迎其他进入者。我认为这对整个行业都有好处。这让国会议员对该计划更加满意。该计划受益的州越多，国会对该计划的支持就越多。我认为这对整个行业都有好处。
阿里·贾汉吉里: 那么你们现在处于 1c3 中的第五个，是这个吗？
塞巴斯蒂安·斯图贝: 组织的哪些部分是按照这种方式运作的？再说一次，我们也是 SBA 贷款机构，因此根据我们的业务，我们属于不同的类别。但是，是的，我的意思是，从 EB 五大投资者的角度来看，他们应该将我们视为一个独立的区域中心。我们从未与项目的开发商有任何经济联系。我们的受托责任只针对 B 五大投资者，如果开发商赚得更多，我们也不会赚得更多。因此从这个角度来看，我认为我们可能被视为更中立的一方，实际上只是为了保护投资者。
阿里·贾汉吉里: 除此之外，我知道你最近结婚了。对吗？
塞巴斯蒂安·斯图贝: 塞巴斯蒂安 你知道，这很有趣。我想你可能不记得了，但我自己是绿卡持有者，她也是。她实际上刚刚超越我，获得了美国公民身份。所以我们中至少有一个人拥有绿卡。我实际上在几十年前就获得了绿卡，当时我还不到 21 岁，我很幸运，我的父亲获得了绿卡。然后，就像我们的许多投资者和许多你熟悉的人一样，我很幸运被送到这里上学。我去了乔治敦大学，在乔治敦大学期间，他获得了绿卡，然后我在 21 岁之前悄悄进入了这里。我有这个非凡的工具，不仅可以像你之前提到的那样，让我在投资银行找到工作等等。但最终当我离开那里并创办自己的公司时，我没有感到压力，也没有感到匆忙。我知道有了绿卡，我可以停留多久就停留多久。我可以灵活地进出等等。所以我现在喜欢这份工作，部分原因是我确切地知道为什么这对人们来说如此令人兴奋，或者为什么它应该让人们兴奋。有些人甚至不一定意识到所有的好处，直到它最终发生在他们身上。
阿里·贾汉吉里: 您的父亲来自哪个国家？
塞巴斯蒂安·斯图贝: 塞巴斯蒂安 我出生在瑞典，但我的父亲是奥地利人，所以我的国籍实际上是奥地利。我的母亲是瑞典人，但我和我哥哥都是奥地利公民，我仍然拥有奥地利国籍，而且我有美国绿卡，很好用。
阿里·贾汉吉里: 那么，你打算和我们一起去越南吗？在你来之前，有什么话想对越南社区说吗？
塞巴斯蒂安·斯图贝: 哦，是的。我的意思是，我认为我们之前的项目中确实有大量越南投资者，我恰好喜欢去那里。它实际上是我喜欢去的国家之一，不仅仅是为了做生意，而且，正如你之前所说，我相信你和我在那里会吃到一些美味的食物，并有机会到户外走走。但看，我认为越南市场再次对 EB 5 产生了浓厚的兴趣。有一段时间，积压的申请非常多，现在已基本解决。当然，有了这些预留的签证，积压的威胁就小得多了。所以越南又是一个真正的增长市场。你我都知道，美国已经有一个非常庞大的越南人社区，那里有真正的联系。因此，我们确实看到很多年轻的越南专业家庭对在这里创业或让孩子在这里上学感兴趣。所以，我喜欢去那里，并期待与一些将参加你们活动的人合作。
阿里·贾汉吉里: 完美的选择。让我知道我们可以做些什么，像往常一样，为您服务，并感谢您在这个行业所做的一切。
塞巴斯蒂安·斯图贝: 是的，同样如此。你们确实成功地使整个行业、沟通和教育变得专业化，让每个人都觉得这是一种安全的游戏方式，而且有很多方法可以变得聪明。所以谢谢你们，伙计们。
阿里·贾汉吉里: 谢谢。感谢您收看 Voice TV5，期待在越南见到您。我一到那里就会联系您。
塞巴斯蒂安·斯图贝: 这听起来很棒。
阿里·贾汉吉里: 这是 EB five Investors Magazine 为 EB5 所作的报道。要了解有关此集的更多信息，请访问 EB five investor dot com slash podcast，以了解最新的 EB five 讨论。无论您在哪里收听播客，请务必订阅该节目。如果您喜欢该节目，请考虑给我们留下五星评价。这对我们帮助很大。下周见。