EB-5 开发商必须证明其具有积极的经济影响，才能确保资金安全并保证投资者的合规性。EB-5 开发商应如何证明其具有积极的经济影响，以及目前有哪些类型的项目正在使用 EB-5 资金进行（以及尚未进行）？Impact DataSource 首席 EB-5 经济学家 Michael Kester 将与主持人 Ali Jahangiri 一起讨论这些主题及其他更多内容。
迈克尔·凯斯特: 大都市区中的许多县并没有大型城市中心。它们只是与拥有大型首府城市的大县相连，并共享经济活动。
阿里·贾汉吉里: 这是 EB5 投资者杂志的 EB5 之声。每周，我们都会与 EB-5 投资领域的专家坐下来讨论，获得宝贵的见解和最新的 EB-5 新闻。欢迎大家收听 EB5 之声。我们今天有一位特别嘉宾，迈克尔·凯斯特。他在 Impact DataSource LLC 从事这项工作已有十多年。他一直在建设它，他是公司的合伙人。迈克尔是我的朋友，因为我们总是谈论就业，而就业似乎是 EB-5 行业的前沿。此外，我也是 EB5 的忠实粉丝，因为我们有一个共同的工具。我们使用检查器，我们将在本播客中详细介绍它。迈克尔，欢迎收听 EBXNUMX 之声。
迈克尔·凯斯特: 非常感谢，阿里。很高兴来到这里。
阿里·贾汉吉里: 迈克尔，我可能像往常一样把你的背景说得一团糟。请向 EB-5 的公众介绍一下你为什么是这个领域如此著名和知名的经济学家。而且是最好的经济学家之一，拜托。
迈克尔·凯斯特: 当然可以。是的。现在你说对了。我是 Impact DataSource 的合伙人。我们是一家有 20 年历史的经济研究和咨询公司。我们进入 EB-5 领域已有十年。我们参与了 500 多项经济研究，并协助完成了数千项认证。正如您所说，除了我们的客户工作外，我们还试图让行业了解最新信息和数据。我认为我们是第一个拥有地图的公司，现在已经发展成为您提到的应用程序，Ali 和 EB5Investors 很好地与我们共同赞助。因此，我们尝试让该工具尽可能保持最新状态，以及我们所做的所有客户工作。
阿里·贾汉吉里: 既然你提到了检查器，迈克尔，前几天我和维姬刚刚摆弄了一下，我们发现 Checker 和市场上的其他产品有所不同。我不想说我们的产品更简单，但我更容易找到我需要的东西，而你的检查器不是，它真的不是我们的。你的产品是我们共同品牌，对吧？为什么数据弹出的方式不同？为什么用户界面如此不同？这是你创造的吗？你是怎么创造这个东西的？
迈克尔·凯斯特: 我们公司有几名全职网络开发人员，他们负责非 EB-5 业务，我说服我的合伙人将他们从其他工作中抽身出来，帮我处理这件事。新法律出台后，游戏规则真的改变了，高失业率活动仅限于直接相邻的人口普查轨道。所以，你知道，根据旧法律，只要州政府同意，我们可以将远离项目轨道的人口普查轨道归为一组。以前，各州是 TEA 的最终认证者。新法律将各州排除在外，将人口普查区限制为仅直接相邻的人口普查区。这确实限制了可能的计算。所以我们试图真正简化用户界面，使其真正快速和即时，并根据这些新限制进行所有可能的计算。因此，我们试图让它变得非常好用、非常简洁，给出简单的结果，并且拥有一些不错的界面，用户可以非常轻松地在多种方法之间来回点击。此外，由于农村地区的优势，该计划的农村方面现在比以前大得多。我们的应用程序也会直接向您传达农村成功的重大信息。如果您恰好也住在农村地区，这是新计划的一个关键部分。
阿里·贾汉吉里: 我正在研究它。那么你的数据在哪里？数据来源是什么时候——是最近的数据吗？是一年前的数据吗？检查器上的数据是多久前的？
迈克尔·凯斯特: 是的，随着法律和计划的变更以及 USCIS 的不确定性，我们会在数据发布后尽快更新数据，因为对于最佳实践，虽然 USCIS 尚未提供大量指导，但当您提交申请时，即 956 申请时，这是真正发挥作用的新关键日期，当您提交此类示例申请时，您要确保您的团队使用的是最新数据。所以我们真的会尽快更新数据。最近的数据更新是在 XNUMX 月，我们将其发布，并尝试在同一天将其发布给业界。因此，虽然人口普查轨道方面的数据本身有点滞后，因为政府不会发布即时人口普查轨道数据，但我们的应用程序会使用最新的数据进行更新，并且它有多种查看方法，我们认为这些方法可以接受一些不同的方法。所以我们会检查每个角度，看看它是否可行。
阿里·贾汉吉里: 检查器是否由某种类型的分析或后端数据源运行？
迈克尔·凯斯特: 是的，将后端数据汇总在一起，然后将其提供给我们的开发人员，他们将这些数据整合到应用程序中。我们使用的数据是美国社区调查数据，还有劳工统计局的数据，美国公民及移民服务局表示，他们认为这两个来源都是可靠且可验证的。因此，我们在应用程序中使用几种不同的方法来检查各种数据，因为由于只使用直接相邻轨道的新限制，我们尝试提供任何可能的合理方法的分析——这样我们的用户可以接受该结果并与他们的经济学家、律师和其他利益相关者进行讨论。
阿里·贾汉吉里: 那么，你会说这是一个软性同意还是硬性同意？那么你必须向经济学家核实一下。
迈克尔·凯斯特: 当我的客户说“是的，这个在应用程序上看起来不错”时，我通常不会这样做。最好让你的经济学家也检查一下。而且，由于法律的书写方式以及尚未发布法规或新法律的事实，你可能还想说一些其他细微差别，因此没有太多指导。但是当应用程序说“是的”时，这肯定是一个非常非常好的开始。
阿里·贾汉吉里: 很好。那么，如果有人在车里偷听而他们不知道的话，地图的 URL 是什么呢？
迈克尔·凯斯特: 当然。您可以访问 ImpactDataSource.com 或 EB5Investors.com 来获取该信息。它在移动设备上也运行良好。
阿里·贾汉吉里: 现在，我们将从所有页面添加一个链接，以便人们可以访问它。我被告知你必须让这一切变得更容易，所以团队会让它更容易访问。所以 TEA 地图是一个非常有用的工具。你输入你的信息，然后你就可以确定它是农村地区还是郊区。现在让我们跳到更技术性的部分，即工作。迈克尔，很多时候人们会说，嘿，有一个缓冲区，没有缓冲区。你能解释一下缓冲区是什么吗，工作缓冲区，并解释为什么需要它？
迈克尔·凯斯特: 当然可以。所以，稍微回顾一下新法律，虽然我们确实有一些不同的要求需要考虑，但新法律中有一些新的直接就业要求。但新法律还规定，我们能够使用合理的经济方法来满足这些新的直接就业要求。所以我们将其解释为我们仍然可以利用模型得出的来自建筑和运营方面的直接就业来满足这些新要求。这是最重要的总体假设。所以从实际的角度来看，从旧法到新法，经济研究并没有太大的区别。现在我们必须纳入一些新的语言。所以当你提出就业缓冲的想法时，比如说你有一份报告，我说这个产品将创造 100 个就业岗位，理论上，你可以得到 100 个投资者，每个投资者必须创造 95 个就业岗位。但当你进入市场时，你的投资者会希望看到这一点。如果有这样的问题怎么办？如果产品没有按计划进行，10 个工作岗位可能会减少到 100 个，而第 6 位投资者会陷入困境，而这正是您想要避免的。因此，拥有这种缓冲，假设有 7 个工作岗位，而您只找到了 40 或 30 位投资者，您就有 100% 的缓冲、30% 的缓冲等等，那么它可以帮助您缓解任何可能的问题，包括不可预测的 USCIS 或项目可能无法按计划进行的事情。我们再次看到，这是一个很大的范围。有些项目会推出并拥有 5% 的缓冲。他们将拥有两倍的就业机会，而有些项目只会有 XNUMX% 的就业机会。所以这是一个很大的范围，它取决于具体情况、创造的就业机会、项目可能需要多少 EB-XNUMX。
阿里·贾汉吉里: 有没有发生过这样的情况：美国移民局回来后说，嘿，抱歉，我们认为没有很多工作机会？这是新的数字。
迈克尔·凯斯特: 是的，当然。尤其是，你知道，一旦 USCIS 提前批准了该项目，那么在之后的 829 阶段，你必须证明这些工作确实发生了。因此，你的初步预测是基于你对典型 EB-5 项目的预计建设支出和你未来的预计运营收入。你需要证明这些支出已经发生，这些收入已经发生。
阿里·贾汉吉里: 所以您的意思是，也许他们的收入达不到那个数字而且他们没有创造足够的就业机会，对吗？
迈克尔·凯斯特: 没错。但很多项目甚至不依赖运营工作。他们只是把这些工作当作缓冲。所以如果项目建成，那么所有投资者都可以获得就业机会。但有些项目需要这些运营工作来满足他们拥有的投资者数量，如果事情没有按计划进行，那么缓冲或较小的缓冲可能会发挥作用。
阿里·贾汉吉里: 因此，最有可能发生的情况是，当遭到拒绝时，他们没有达到运营预算数字，或者没有达到建设预算。
迈克尔·凯斯特: 这取决于项目最初的预测。我们将花费 50 万美元进行硬件建设。报告就是基于此。但由于新冠疫情，一些项目遇到了障碍，他们说他们只能建造。也许是两栋楼，他们只能完成一栋。你知道，当他们说要建两栋时，他们可能会在这方面遇到麻烦。
阿里·贾汉吉里: 从我的角度来看，情况通常恰恰相反。所以他们通常说是 50 万美元，但实际上他们损失了 70 万美元。现在他们陷入困境，但还是破产了。
迈克尔·凯斯特: 没错。通常情况下，如果项目确实按计划进行，通常会出现成本超支，而不是低于预算。从创造就业机会的角度来看，这是一件好事。这可能对项目的整体健康不是最好的事情，但从创造就业机会的角度来看，这是有帮助的。
阿里·贾汉吉里: 好的，那么您想要的健康缓冲区介于 20% 到 50% 或 30% 之间，或者是多少？
迈克尔·凯斯特: 是的，再说一遍，这取决于个别项目和投资者的风险偏好。我通常认为风险不会低于 30%。而且，根据具体情况，我们可能会看到高达两倍甚至更高的风险。同样，我们仍在处理新法律的一些不确定性，等待我们绕过发行法规。我们还没有真正开始看到新法律中的 RV。这就是他们最近通过 RV 与我们沟通的方式。我们通过 RV 知道他们在想什么。我听说一些实际项目的 RV 回来了。到目前为止，我还没有看到任何 RV。所以我们还在等待。所以和往常一样，无论你做什么，都要保持保守，同时仍然实现你的目标，这是一种可行的方法。
阿里·贾汉吉里: 那么，接下来是下一个话题，我们偶尔会聊到就业，我想称之为 LTC 贷款成本，以及它在项目中如何发挥作用。您是否看到就业创造带来的收益？假设就业创造有 2,030% 的缓冲，开发商正在做一笔交易，EB-5 部分的收益，如果您称之为贷款成本，通常占项目成本的 50% 到 60%。我的问题是，有没有比给您发送电子邮件更简单的方法。我知道酒店创造的就业机会比建筑预算多，但假设这是一家酒店，让我们假设这是一家酒店。有没有比等待几天进行就业分析更简单的方法？有公式吗？
迈克尔·凯斯特: 有很多因素在起作用，我们总是可以提供粗略的指导方针，但我们使用的就业乘数是区域性的。因此，洛杉矶的酒店创造的就业岗位数量与纽约的酒店不同，等等。
阿里·贾汉吉里: 谈谈这个。那么，如果是偏僻地区的酒店，而不是纽约的酒店，那又怎么样呢？哪个能创造更多的就业机会？对。
迈克尔·凯斯特: 再说一遍，我们不知道。这取决于地点。因此，我要谈谈这些农村项目的乘数，它们可能比一些城市地区项目更加难以预测，我们已经对这些项目进行了多年的分析。我们大概知道乘数会去哪里。所以，就像你让我对一些农村项目进行一些粗略的计算，而这些项目的数据库中还没有这些类型的乘数。我会告诉你，嘿，这是我的粗略的、有根据的猜测，但在我们订购乘数之前，我们无法确定。所以，如果你想继续订购它们，请告诉我，我们可以稍微改进一下。
阿里·贾汉吉里: 那么方差。你指的是乘数的方差吗？
迈克尔·凯斯特: 它们可能是巨大的正数，也可能是负数，甚至更多，这取决于具体情况。因此，我们可以尽最大努力进行猜测，但最终通常最好还是继续对乘数进行排序。再说一次，是的，我的意思是，每个项目对资本堆栈都有自己的需求。每个项目都有自己的风险承受能力，即他们希望看到多少缓冲等等。所以，是的，我的意思是，我们看到 EB-50 通常占总堆栈的 5% 到 30% 之间。最后，有些项目会更积极一些，会更高，有些会更低。我看到一些项目仍然只达到 50% 或 20% 的 EB-25 作为总资本堆栈。再说一次，你知道，有很多不同的限制因素。创造就业机会是他们的投资者也希望看到的限制因素。投资者不希望看到 EB-5 占总资本堆栈的 5%。对。所以只是考虑一些类似这样的事情。
阿里·贾汉吉里: 是的。所以乘数，你只是——你只是简要地提到了它们。让我们考虑一下犹他州的一家酒店。犹他州乡村地区的酒店与洛杉矶的酒店相比。所以，洛杉矶与犹他州。所以请举个例子，你认为如果你在洛杉矶做一笔交易，与在洛杉矶做一笔交易，乘数的差异会是就业乘数。
迈克尔·凯斯特: 是的。同样，有很多潜在因素。对于犹他州的农村项目，我们可能会将盐湖城纳入我们的总体影响区域，因为犹他州的农村项目可能会依赖盐湖城的劳动力、盐湖城的材料、该地区及其周边地区。因此，通过将这些因素纳入农村地区，我预计该项目的整体乘数可能与洛杉矶相似。同样，在得到乘数之前，我们无法确定。
阿里·贾汉吉里: 是的。那么这是否意味着越靠近大都市，乘数就越高呢？
迈克尔·凯斯特: 嗯，可以。但乘数不可能像纽约那样整体上如此。比如说，建筑业的乘数比达拉斯都会区低得多，因为达拉斯都会区与纽约都会区相比，拥有更多的总体供应商、材料和与建筑业相关的经济活动。
阿里·贾汉吉里: 所以你宁愿在达拉斯达成协议，因为那里的就业机会比纽约多？
迈克尔·凯斯特: 嗯，这要看情况。同样，这取决于你正在寻找多少投资者以及你想要多少缓冲。因此，这里面有很多变动因素，但严格按照该行业的乘数计算。是的。此外还有 EB-5 项目，我们看到制造业有很多不同的项目，而不仅仅是基于房地产建设的项目。这时你才能真正了解一些非常有趣的就业人数和乘数，因为从运营的角度来看，制造业在各个地区可能非常普遍。
阿里·贾汉吉里: 好的，制造业是不同的。你曾经做过营销业务之类的工作，或者做一些与房地产和制造业完全无关的事情吗？
迈克尔·凯斯特: 是的，我们做过很多非标准报告，这就是你开始涉足其中的时候。是的。如果你告诉我你给我带来了一个非常非标准的项目，我会告诉你，看，我们需要对这些区域乘数进行排序，这样我才能进行更深入的分析。我不会相信我信封背面的数字。如果我面前没有那个非标准项目的实际乘数，我只能随机粗略地猜测。
阿里·贾汉吉里: 但一般而言，劳动力越便宜，创造的就业机会就越多，而不像公司雇佣律师或成本更高的人。
迈克尔·凯斯特: 可以。模型的问题在于，虽然 EB-5 计划是围绕全职工作展开的，但模型框架和其他经济模型并不区分全职和兼职。而 USCIS 在区域中心方面对此表示认可。因此，您会看到餐厅的运营乘数非常高，尽管餐厅的薪酬相对不是最高的，但该乘数中却包含了大量兼职工作。因此，该模型将事情简化为每个行业一个乘数，供我们查看。但这背后需要进行大量计算。
阿里·贾汉吉里: 很酷。那么让我们假设一下。你见过什么样的事情能创造最多的就业机会？所以你一定玩过那种游戏，你正在使用软件，你会说，嘿，让我试试。让我试试在某个地方开一家餐馆，或者什么类型的企业和什么位置能创造最多的就业机会。
迈克尔·凯斯特: 您知道，从运营角度来看，我见过的创造就业最多的项目是制造业项目，这不一定是因为运营乘数非常高，而是因为它们的总体收入预测非常高。因此，当我们在运营方面建模时，通常是在区域中心方面，我们——不是看实地情况，而是直接的就业估计——我们看，我们使用收入作为模型的输入。因此，乘数和收入估计结合起来，为我们得出最终的就业创造总额。
阿里·贾汉吉里: 所以它们都是间接就业。建筑业就业有间接成分，而收入性就业也有间接成分。
迈克尔·凯斯特: 对，对。是的。运营。因此，我们能够通过区域中心模型，了解建筑相关工作和运营直接、间接和诱导的总体情况。现在，在 USCIS 看来，它们都是间接的。但从经济模型方面来看，我们将它们分为直接、经济直接、间接和诱导。
阿里·贾汉吉里: RIA 对直接、诱导和间接影响有何影响？
迈克尔·凯斯特: 当然。就像我之前跟你说过的那样，从整体实践角度来看，似乎没什么大不了的，因为他们确实说过我们的收入是有限的。所以我们一直都有这种两个月的建设期，根据旧法，超过两年的建设项目可以获得模型衍生的直接收入。但如果不到两年，你就不能获得零个模型衍生的直接收入。新法最大的变化之一，我认为对于两年以下的项目来说，这对行业来说真的是一个礼物，新法规定，现在我们可以计算出两年以下项目的直接就业部分。所以如果你有一个 12 个月的、较小的 12 个月的项目，比如一家小酒店或一个小型多户型住宅，根据旧法，你在建设方面可以获得零个直接就业，你只能获得间接和诱导就业。但新法律规定，我们可以用 12 除以 24，从模型中取出 50% 的直接部分，这对于这些较小的项目来说可能是一个非常大的数额。所以从实际的角度来看，这确实是最大的整体变化。我认为从旧法到新法。
阿里·贾汉吉里: 这太重要了。我不知道。在这里把信封折得更深一点怎么样？如果你最终完成了施工，这是否意味着因为有很多——有时你的租户改进需要额外的三、四个月、五个月，然后这是否意味着你在完成施工时获得入住证书的时间，或者这是否意味着当你完成时，因为你真的可以稍微延长这个直接的事情？
迈克尔·凯斯特: 当然。这是个好问题。我个人没有看到 USCIS 就这个问题提供任何好的指导，但我也没有看到他们深入探讨这个问题。但这有点让人想起我们的缓冲讨论，我觉得对于一个缓冲很小但正好在两年截止期左右的项目，或者需要额外的时间来获得这些工作，可能需要再多花点时间。但对于大多数项目来说，最终可能不会产生很大的影响，因为他们正在推进缓冲。但最终，我还没有看到 USCIS 提供真正好的指导。我所遵循的和我认为的一般经验法则是开创性的。两张居住证是一般的时间表。但你知道，尤其是 Covid 总是会延误。有重大停工。所以我告诉我的客户，他们确实需要确保时间表能够发挥作用，如果他们愿意，这些都是你可以深入研究的潜在事物。我们不知道他们是否会这样做。但是，是的，这种入住许可证或破土动工对首席执行官来说是一种一般的经验法则。但新法律使它变得不那么重要，特别是对于较小的项目，因为以前对于一个项目来说，说，嘿，我们将在 24 个月内完成，如果他们最终在 20 个月内完成，那么他们将没有直接就业机会，但现在他们将根据新法律获得 80% 的直接就业机会，因为他们仍然可以获得 20 除以 24 的就业机会。所以新法律确实在这方面有所帮助。
阿里·贾汉吉里: 所以你说有 20 个月，但 829 阶段，他们是否会查看工资单并说，等等，你的建筑工资单从这里开始，因为建筑可能不是工资单，你可能只是支付 GC。所以当你是另一个实体的 GC 时，他们是否会查看 GCS 工资单以了解工作何时开始，还是他们只是查看你支付 GC？有什么证据证明这些工作已经持续了两年？
迈克尔·凯斯特: 这是个好问题。没有好的指导，而且在 20 阶段，我认为移民律师有很多不同的方式来展示事情。所以他们会展示他们能找到的关于整体建设的任何证据。但裁决者，他们会在谷歌上找到新闻报道，哦，这里有一个关于这个项目的奠基仪式。然后看到，哦，嘿，这个项目严重延误了。我们现在看到的很多费用都是，我们看到，嘿，我们看到这个项目被推迟了。所以我们不认为商业计划符合规定，也不认为使用商业计划的经济研究符合规定。所以我们不认为经济研究符合规定。所以请向我们提供有关该项目的最新信息。这些也是在 829 阶段会发挥作用的事情。
阿里·贾汉吉里: 那么您认为自己在 829 阶段会非常活跃吗，还是您认为自己在开始时会更活跃？
迈克尔·凯斯特: 当然，更多的是开始阶段的工作。这只是 829。是的，我们总是被要求参与 829 的工作，就像，哦，别这样，我们做了这个。我们八年前就参与了这个项目，你必须重新深入研究经济研究，但我们肯定积极参与 829 报告。但我们的大部分工作是新项目和新文件。
阿里·贾汉吉里: 有人聘请您提供 829 支持。是按小时收费吗？就像，嘿，我从未听说过——我们从未谈论过这个。那么您的 829 工作怎么样？它是如何工作的？
迈克尔·凯斯特: 当然，我们收取固定费用，我们不会像新经济研究那样收取全额费用，因为该项目的经济研究理论上已经完成并获得了批准。因此，实际上，我们不是将预测结果应用到模型中，而是根据实际活动进行计算。您的实际建设支出是多少？您的实际收入是多少？现在，项目会出现不同的情况。并非一切都不会按计划进行。因此，在 829 阶段，肯定会有一些调整和需要做的事情。有些项目可能需要重新评估经济研究，如果事情没有按计划进行，他们需要为最终投资者争取一些额外的工作，那么他们可能会采取更积极的态度。据我所知，USCIS 一直比较灵活。你会说，嘿，最初的经济研究没有考虑到这种类型的支出，但他们过去已经接受了。因此，我们将尝试在这里挑选出更多可以合理创造就业机会的项目，以尽可能让投资者到达他们需要的地方。因此，如果可能的话，有很多不同的方法可以合理地创造更多就业机会。这不是一个理想的情况，但如果可能的话，我们通常可以尝试做一些额外的事情来提供帮助。
阿里·贾汉吉里: 好的。让我们稍微转换一下话题。我要说一下——我认为这些都是热门话题。我试图触及所有热门话题。好的。让我们来谈谈区域中心扩张。这是一个热门话题，因为人们会说，嘿，你知道，扩张比新建更快。因此，以此为假设，您认为扩张需要多长时间？
迈克尔·凯斯特: 当然。我看到新区域中心和扩建区域中心都在 7 到 10 个月的时间内得到回应。就我个人而言，我还没有看到。我想我必须回到数据点，我个人没有看到扩建区域中心和新区域中心之间有太大差异。同样，由于法律很新，所以样本量不是很大，但七到十个月的时间范围是我所看到的。
阿里·贾汉吉里: 所以你没有看到扩张和你个人之间有什么差异吗？没有。好的。我听说扩张比新扩张要快。所以。好的。就成本而言。所以我们就说到这里。所以我们考虑的时间范围是 7 到 10 个月。我们来谈谈一般成本。它不一定是你的成本，可以是整体情况，因为你需要一个移民律师来提交 946。我相信你还需要另一份文件。你需要一份商业计划，你需要一份经济报告。对，对于扩张。
迈克尔·凯斯特: 是的。然后是申请费，目前已接近 18 美元，而且可能还会上涨。所以，这应该是每个人都关心的问题。
阿里·贾汉吉里: 就今天而言，我们假设是 18 美元。你大概在考虑什么？这并不是为了推销你的服务。这更多的是让人们知道扩张需要花费多少钱，包括申请费。
迈克尔·凯斯特: 一切准备就绪后，您将需要考虑 65 到 75,000 的扩张。是的。或者也可以考虑建立一个新的区域中心。
阿里·贾汉吉里: 为了扩张？
迈克尔·凯斯特: 嗯，这很大程度上取决于你想要扩张到多大。
阿里·贾汉吉里: 是的。迈克，让我来回答，因为我整天都在接这些电话。举个例子。假设我的一个客户在夏威夷岛上拥有一家 Wahoo，他们想把夏威夷的所有岛屿合并成一个更大的图景。举个例子。例如，将瓦胡岛扩展到夏威夷的多个岛屿需要花多少钱？
迈克尔·凯斯特: 我认为，这实际上只需要一个项目就可以完成，因为夏威夷本身就很独特。这是一个孤立的地区，许多经济活动在岛屿之间循环往复。因此，我认为只需要一个项目就可以完成的扩建项目会比较简单，总共大约需要 65 到 75,000 美元，包括申请费和所有费用。
阿里·贾汉吉里: 好的。所以申请费加上经济费等总共大约是 65 美元。
迈克尔·凯斯特: 商业计划、移民律师工作以及诸如此类的一切。
阿里·贾汉吉里: 那么我们再举一个例子。这样会更难一点。奥兰治县的区域中心。我们以奥兰治县为例。这里的一个县，一个小人物想扩展到加利福尼亚州。当然。你在看什么？
迈克尔·凯斯特: 是的，这时候你需要分析更多的项目。加州从南到北有很多不同的大都市和农村地区。因此，这需要更多的商业计划和经济研究工作。所以，你可能看到总数稍微高一点，大概在 82 到 90 之间，也许这需要额外的资金。
阿里·贾汉吉里: 支付 18 美元的申请费。
迈克尔·凯斯特: 包括申请费。是的。
阿里·贾汉吉里: 因此在你的世界里，创建一个新的成本实际上并不比扩展的成本高出多少。
迈克尔·凯斯特: 不，这完全取决于我们在经济研究方面所做的工作，以证明该地区的合理性。这实际上取决于你当时想抢占多少，无论你是扩展到整个州还是试图开辟一个新州。这是同一个想法。你试图让 USCIS 批准新领土。
阿里·贾汉吉里: 好的，完美。我们正在讨论 Michael Kester 提出的这些热门话题。所以我不知道我是否讨论到了所有热门话题，但还有其他热门话题吗？你知道，最近人们问得很多。
迈克尔·凯斯特: 是的，对我来说。我想我们可能只是触及了数据的概念。时间确实是项目推进的最大问题之一，因为根据旧法律。各州。根据州的灵活性，我们可以四处走动并从任何地方获取人口普查轨道以使其发挥作用。因此，以前有效的区域停止了工作。我们通常可以在这里添加一个人口普查轨道，在这里删除一个，然后仍然让州政府签署。现在，由于我们仅限于这些直接相邻的轨道，如果一个区域有效，然后突然不工作，我们就没有太多选择，那么我们真的没有办法保存它，因为我们仅限于它周围的轨道。因此，新法律的一个优点是，新法律规定了旧法律没有规定的内容，即 A 有效期为两年，对于区域中心项目，根据 USCIS 发布的政策手册，从正确提交 956 表格之日起有效期为两年。这很好。因此，即使您正在分析 TEA 并认为它可能会在六个月后失效，但您能够整理出一个好的九、五、六，尝试在数据发生变化之前提交，那么您应该被锁定两年。您可以利用两年的锁定期。因此，使用不同的高失业率方法，数据会在 XNUMX 月和 XNUMX 月发布。因此，一年中有两个主要时间，数据可能会根据您使用的方法发生变化。在农村方面，它要稳定得多。但列出政府的农村县会不时更新。我实际上期待很快在这里得到更新。这对于祖父来说意义重大。
阿里·贾汉吉里: 但是当您提交 956 表格时，您就享受祖父条款。
迈克尔·凯斯特: 那么你就有两年的时间来休息了，对吧。是的。根据法律规定是两年。
阿里·贾汉吉里: 所以告诉大家——再告诉大家规则是什么。是 20,000 非 MSA 吗？让我们回顾一下这条规则，以便人们了解它是什么。
迈克尔·凯斯特: 当然。所以在农村方面，新法律并没有改变与农村 TEA 相关的任何内容。无论我从事这个行业多久，情况都是一样，在此之前也是如此。所以有两个标准。你知道，我的很多客户会问我，哦，这不是一个很小的城镇，是农村吗？我会说，不是，因为它隶属于一个大都市统计区。所以第一个关键是你必须位于大都市统计区（MSA）之外。所以有些 MSA 非常小。有些 MSA，比如纽约市 MSA 非常大，有 25、30 个县。因此，虽然从实际角度来看，这些地区确实有你认为的农村地区，但如果你仔细观察，它不会是 USCIS 目的的农村，也不会是 EB-5 目的的农村，因为它是 MSA 的一部分。所以如果你在 MSA 之外，这是一个好的开始。这通常是清理的主要第一步。第二步是，根据最近的十年一次的人口普查，您还需要居住在人口超过 20,000 的城镇之外。好消息是 2020 年人口普查刚刚出炉，所以我们不必担心未来八、九年内的任何人口变化。这很好。所以您可以暂时安心休息。
阿里·贾汉吉里: 让我们看看 MSA。我可以理解它要么是 MSA，要么不是。让我们看看城镇。假设你正在看一个城镇。我们以一个城镇为例，一个小镇，但人口超过 20。举个城镇的例子。超过 20,000。好的。
迈克尔·凯斯特: 所以，我试图想出一个好的农村县。你知道，我在德克萨斯州，所以可能对那里的每个人都不太了解。但德克萨斯州的克尔县位于奥斯汀以西，奥斯汀大都会统计区以西，克尔县不在大都会统计区内，但克尔维尔是一个城镇。他们有一个大型民俗节，任何有兴趣的人都可以参加音乐民俗节，人口超过 20,000。所以克尔县本身就是农村，除了克尔维尔市界内的任何地方。这就是它发挥作用的方式。所以如果你看到这些县在大都会统计区外都有这些小地方，通常大多数县，如果他们有一个人口超过 20,000 的城市，他们只有一个。所以只有这种定义的区域不是农村，而该县的其余部分都在该城市或城镇的城市范围之外。
阿里·贾汉吉里: 那么，这个城镇有可能有十万人口，但城市边界之外仍然是农村吗？
迈克尔·凯斯特: 不是，因为根据 MSA 指南，他们制定 MSA 的方式是，如果您的城市中心人口超过 50,000，那么您就会自动被纳入 MSA。
阿里·贾汉吉里: 因此，联邦 MSA 是一种联邦事物，类似于管理和预算办公室发布的国家事物。
迈克尔·凯斯特: 就像我说的，他们上次更新名单是在三年前。所以我非常想知道，当他们最终发布这份更新名单时，EB-5 社区肯定会对某些县感兴趣，因为它们可能会从 MSA 中被删除，而有些县将被添加到 MSA 中。因此，看看它们最终会如何变化将会很有趣。同样，一旦他们在人口普查后制定了初始名单，通常每年都会发生变化。所以想想吧。我想，在未来几个月内，对这份第一份名单进行一些适当的修改。但在那之后，直到下一次人口普查，每年的调整应该不会太糟糕。不要以为它只是这里或那里的一个县。
阿里·贾汉吉里: 所以让我为大家做个总结。首先你要问，它是否在 MSA 之外？是的。如果是，那么你看看那个县，如果它在人口为 20,000 或更少的城市之外，或者可能是 50,000 或更少，因为它不是 MSA，对吗？所以 40,000 可能是一个 40,000 人的城市，或者其他什么，只要它在城市之外，在该县的城市范围内，它仍然可以算作农村，对吗？
迈克尔·凯斯特: 正确。是的。只要它位于 MSA 之外，并且位于人口超过 20,000 的城市或城镇之外，那么，是的，那么应该没问题。好的。
阿里·贾汉吉里: 除此之外还有第三条规则吗？或者说只有这两条规则？
迈克尔·凯斯特: 到目前为止。我的意思是，这些基础设施项目也有豁免。我不确定是否有人知道这到底是什么意思。不知道 USCIS 是否已经出来说明什么是基础设施项目。显然，有些项目显然是基础设施，因此不应该有任何疑问。但这些是主要的想法，主要的想法仍然是高失业率和农村方面。
阿里·贾汉吉里: 因此，MSA 基本上选取所有人口超过 50,000 的城市，并在它们周围画一个圆圈，这就是它的作用。
迈克尔·凯斯特: 或多或少，但就像我说的，他们也根据通勤模式来区分。因此，您将拥有一个与主要 MSA 县或他们所谓的 MSA 中心县具有大量经济互动的县，但它也会被添加到 MSA，因为它具有如此的经济互联性，就像我说的，通过通勤模式等。所以希望我有更多的时间去做一些分析，我会尝试猜测和观察，遵循 OMB 指南，看看我能否猜测谁将被添加，谁将被删除。不幸的是，我现在没有时间这样做，但我们只能等着看他们提出这个问题。但只是因为 MSA 中的许多县没有大型城市中心，它们只是与一个拥有大型主要城市的大县相连，并且它们共享经济活动。
阿里·贾汉吉里: 所以这是一个很好的资源，迈克。所以现在正是你听到音乐的时候，你知道，听听 EB5Investors.com 或什么？你的网站叫什么名字？
迈克尔·凯斯特: 是的，除了 Impact DataSource.com 之外都一样。
阿里·贾汉吉里: Impact DataSource.com。所以，这将对我们推广这张地图起到很大的推动作用，我认为迈克尔在很多方面都比现有的任何地图都要好。迈克尔，我最后要问你一个问题，这更像是对你业务的半推介。你只是做经济报告吗？你还做商业计划和其他事情吗？
迈克尔·凯斯特: 当然。所以现在我们忙于经济研究、TEA 工作和新区域中心申请等。所以现在我没有做太多的商业计划。我们过去做过，这些年来做了很多。但现在我们只专注于经济研究。
阿里·贾汉吉里: 迈克尔，您是一站式服务商。每个人都说只要和迈克尔谈谈就行了。
迈克尔·凯斯特: 嗯，就是这样。我们行业内有很多同事可以帮你。所以如果你需要的话，可以来找我，我们会帮你搞定，你也能处理好这些事情，对吧？
阿里·贾汉吉里: 您可以让商业计划得到指导。
迈克尔·凯斯特: 是的，没错。所以人们可以通过我来工作，我们都会与我的一位老承包商或业内另一位同事合作来完成工作。你可以把所有事情都交给我。
阿里·贾汉吉里: 是的。所以从这个意义上来说你是个四分卫。我听到广告在播放，汤米在挥手。迈克尔，我很高兴亲自接受了你的采访，我希望很快能在我们的某场活动上或在国外见到你。
迈克尔·凯斯特: 是的。再次感谢。这很有趣。
阿里·贾汉吉里: 这是 EB5 投资者杂志的《EB5 之声》。要了解有关此集的更多信息，请访问 EB5Investors.com/podcast。要及时了解最新的 EB-5 讨论，请务必在您收听播客时订阅该节目，如果您喜欢该节目，请考虑给我们留下五星评价。这对我们帮助很大。下周见。