作者：詹妮弗·梅西尔·莫斯利和阿什明·乔杜里
就在 10 到 15 年前，投资者和业内其他人还仅仅将 EB-5 投资视为移民交易，而不是涉及美国证券法等许多复杂法律法规交叉的交易。
现在，EB-5 投资者普遍意识到 区域中心 需要向潜在投资者披露某些信息，包括与项目和就业创造实体 (JCE) 相关的风险因素，但在对特定投资机会进行尽职调查时，主要重点是评估该项目是否是“安全”的投资。也就是说，投资者的尽职调查重点是 JCE 是否会创造所需的十个就业岗位并继续营业，以便投资者有可能（甚至几乎肯定）获得永久绿卡。
对于通过投资区域中心寻求 EB-5 签证的非美国公民来说，实际的投资过程可能看起来很机械。然而，确定是否进行投资并不仅仅是确定该投资是否使投资者有资格获得移民福利以及是否遵守《移民和国籍法》、美国证券法或任何其他适用法律。虽然获得永久居留权可能仍然是投资者最重要的目标，但他们还应该审查投资机会是否提供了资本投资回报的可能性。此外，投资者应审视以下机会： 从他们的投资中获利.
收回 EB-5 投资并赚取利润
投资者需要首先确定他们的最终目标——一旦他们获得批准 I-829，他们的目标是否得到满足，还是他们想收回他们的资本？除了收回资本投资外，投资者是否还想从其投资中获利？如果投资者在评估潜在投资机会时关心的不仅仅是获得永久居留权，他们首先需要了解 JCE 可能为 EB-5 投资者提供的不同形式的投资。理想情况下，投资者应聘请财务或投资顾问，他们可以根据个人投资者的需求和目标帮助评估投资机会，因为并非所有投资都是一样的，只是因为将创造所需的十个工作岗位。
不同形式的投资可分为四大类：优先债务、夹层债务、优先股和普通股。通过区域中心进行的 EB-5 投资通常以贷款的形式提供给 JCE，无论是优先贷款还是夹层贷款。优先贷款将由 JCE 的基础财产和/或其他资产担保，而夹层贷款是优先级较低的贷款，由 JCE 所有者质押 JCE 的所有权权益担保，而不是由 JCE 的资产担保。EB-5 投资有时（尽管并不常见）以股权投资的形式进行，股权投资是 JCE 的所有权权益，可以是优先股权益或普通股权益。JCE 可以同时拥有拥有所有四种投资类型的不同投资者。这些投资形式共同构成交易的“资本堆栈”。每个 EB-5 投资者都需要确定他们的风险承受能力和意愿在资本堆栈中的哪个位置。
每种类型的资本在资本堆栈中如何相互关联
该图简单地展示了每种类型的资本如何与资本堆栈中的其他类型相关。高级债务的回报最低，这意味着如果 JCE 的价值增加，高级贷款人将不会获得任何利润或收益，但它是风险最低的资本类型，即高级债务获得偿还的机会最高。
图表顶端是普通股，它具有最高的投资收益潜力，但投资永远无法偿还的风险也最高，因为在普通股股东收到任何资金之前，资本堆栈中的所有其他层级都必须先得到偿还。
优先债务
对于希望将不付款风险降至最低的 EB-5 投资者来说，优先债务将提供收回其资本投资的最佳机会。优先债务持有人在资本结构中享有优先权。在优先债务层面进行投资的 EB-5 投资者将首先获得 JCE 支付的贷款本金和利息。但是，优先债务的投资回报将仅限于商定的利率，不会产生额外利润。EB-5 投资者还需要考虑根据贷款时的市场状况，固定利率或浮动利率是否合适。这些可能会影响贷款的盈利能力。在房地产交易中，优先债务还将由不动产的优先抵押担保，从而进一步降低风险。如果 JCE 拖欠贷款，投资者可以取消该房产的赎回权。如果被取消抵押品赎回权的财产的价值不足以偿还优先贷款的本金和利息，则优先贷款人仍然有权在任何其他贷款人或股权所有者获得偿付之前，首先从 JCE 的任何其他资产中获得偿付。
夹层债务
资本堆栈的上层是夹层债务。夹层债务从属于（即优先级低于）优先债务，通常占资本堆栈债务部分的较小百分比。夹层债务持有人仍然比资本堆栈中的股权投资者拥有更高的优先权，这使得夹层债务的风险低于优先股或普通股投资。与优先债务类似，利润将限制在商定的利率范围内。但是，夹层债务是在优先债务之后支付的，这增加了 EB-5 投资者无法收回其资本投资的风险。此外，夹层债务不是由房地产交易中的不动产担保的。夹层债务由 JCE 所有权权益的质押担保，这意味着如果夹层贷款人必须取消贷款赎回权并获得 JCE 的所有权权益，则夹层贷款人仍需承担全部优先债务以及优先债务下任何仍需支付的贷款。
换句话说，为 EB-5 投资者提供夹层贷款的担保仅仅意味着 EB-5 投资者成为普通股所有者，这是获得任何付款的资本堆栈的底部。夹层贷款人需要在取消抵押品赎回权后经营业务和任何财产，这将需要花钱聘请专业人员，因为 EB-5 投资者不太可能有能力经营 JCE 以前的业务。许多 EB-5 投资者瞄准夹层债务投资机会，因为他们认为高级贷款人的存在（该贷款人已经尽职调查）表明 JCE 是一个安全的投资机会。然而，高级贷款人只需要确保其最终拥有足够的抵押品来保证其安全，并且拥有该抵押品的优先权。如果该项目失败且联合企业破产，高级贷款人将取消任何不动产和所有其他资产的赎回权，而夹层贷款人将获得破产实体的所有权保证。
优先股
EB-5 投资者如果希望实现利润最大化，而不太关心收回资本投资，可能会对股权投资感兴趣。优先股权投资允许某人对作为投资交易目标的房地产或其他资产的间接所有权（通过 JCE）进行投资。优先股权持有人在获得现金流分配时优先于普通股权持有人，但如果项目表现好于预期，优先股权投资者能够获得的收入可能会受到限制。与优先债权人不同，优先股权持有人没有可依赖的抵押品，但如果情况恶化，他们可能有机会控制所有权实体，类似于夹层债权人的权利。
普通股
资本堆栈的最顶端是普通股。如果一切顺利，普通股具有最佳的潜在投资回报，但如果情况不佳，则一无所获的风险最高。普通股分配在所有债务和优先股支付后最后支付。在大多数情况下，收入不足，普通股持有人一无所获。另一方面，如果资产或不动产表现超出预期，普通股持有人将获得最高的投资回报。在房地产投资的情况下，如果不动产大幅升值并出售，普通股持有人获得的回报不受限制，并获得相对于其资本投资的最大收益。
最终，EB-5 投资者在审查某项投资是否安全或良好时，应考虑其投资是否会得到偿还。如上所述，并非所有类型的投资都会为投资者带来相同的结果。除了聘请移民顾问帮助确定投资是否符合使 EB-5 投资者获得永久居留权的条件外，EB-5 投资者还应考虑聘请财务或投资顾问，以期审查投资机会并偿还资本，如果投资者优先考虑潜在利润，则考虑潜在利润。
-
阿什明·乔杜里
阿什明·乔杜里 是 Burr & Forman, LLP 亚特兰大办事处的律师. 她 代表 与公司和房地产贷款交易有关的金融机构以及借款人。
詹妮弗·莫斯利
Jennifer Moseley 是亚特兰大 Burr & Forman LLP 的企业和证券合伙人，为小型初创企业和大型上市公司提供一系列交易和融资活动的咨询服务。她喜欢担任初创和发展阶段公司的顾问，为客户提供帮助。 Moseley 于 5 年初被引入 EB-2008，并在“早期”讨论了 EB-5 中证券法的影响，当时证券法并未处于 EB-5 相关讨论的最前沿。她继续通过实用的解决方案帮助客户了解复杂的证券法，以实现他们的目标。
查看完整资料免责声明：本文中表达的观点仅代表作者的观点，并不一定代表出版商及其员工的观点。或其附属公司。本网站上的信息仅供一般信息；这不是法律或财务建议。具体的法律或财务建议只能由完全了解您特定情况的所有事实和情况的持证专业人士提供。在参与 EB-5 计划之前，您应该寻求法律、移民和财务专家的咨询 在本网站上发布问题并不构成律师与客户之间的关系。您发布的所有问题都将向公众公开；不要在您的问题中包含机密信息。
