作者：凯瑟琳·德博诺·霍姆斯 (Catherine DeBono Holmes) 和布鲁斯·巴尔廷 (
对于 EB-5 融资的酒店项目，要证明将创造新的就业机会，需要有证据证明当地市场对额外的酒店有市场需求。
任何 EB-5 融资的基本要求是证明项目将为每个 EB-10 投资者创造至少 5 个新工作岗位。对于使用 EB-5 融资的新酒店项目，必须证明新酒店不仅从该地区的现有酒店中抢占工作岗位，而且实际上还创造了新的工作岗位。这需要有证据表明当地市场有足够的客人需求，允许新酒店开业而不会导致该地区现有酒店的入住率下降。如果项目所有者可以证明对酒店客房的需求已经存在，那么就可以证明开设新酒店将创造新的就业机会，而不会抢走该地区现有酒店的工作岗位。项目所有者如何证明对新酒店客房的需求存在？
酒店估价专家已经开发出一种方法来确定当地市场的市场需求，可用于 EB-5 融资。
PKF 和 HVS 等酒店咨询公司已经制定了标准，用于确定他们认为的各当地市场的自然最佳平均入住率，我们将其称为“最佳入住率”。最佳入住率是指根据当地市场情况，使酒店盈利能力最大化的入住率百分比。如果平均入住率为 80%，但最佳入住率为 70%，酒店咨询公司就会得出结论，酒店客房需求尚未得到满足，因为入住市场上现有酒店的人数超过了使市场上所有酒店实现最大盈利的入住率。本文介绍了酒店咨询公司如何为每个当地市场设定最佳入住率，以及为什么平均入住率超过最佳入住率表明需要增加酒店。
当地酒店市场的最佳入住率取决于该市场的需求组合。
在需求受季节因素影响较大的市场（如滑雪场），旺季和淡季的入住率会有很大差异。在酒店需求主要基于商务旅行的地区，工作日的入住率会高于周末，而需求基于休闲旅行的地区则相反。在旺季和淡季入住率差异很大的地区，最佳入住率通常设定为 70%。如果旺季和淡季的入住率差异较小，最佳入住率通常会设定为更高的百分比。例如，在加利福尼亚州的旧金山和洛杉矶，最佳入住率通常设定在 72% 到 78% 之间。在休斯顿，最佳入住率约为 70%。在纽约市，酒店几乎全年需求旺盛，最佳入住率约为 80%。在拉斯维加斯，赌博和其他景点都力求吸引游客，最佳入住率约为 90%。相比之下，美国酒店的平均入住率约为每年 63%。
为什么需求组合会对最佳入住率的设定产生影响？
酒店通常在入住率最高的时段盈利最高，因为在这段时间他们可以收取更高的价格。因此，最大化酒店盈利的关键之一是在入住高峰期有足够的房间来满足客人的需求。如果酒店在入住高峰期没有足够的房间来满足需求，它就会失去收入最高的夜晚。考虑到当地的酒店市场，如果所有当地酒店在入住高峰期都客满，那么当地市场实际上会因为缺少房间而拒绝客人，并失去酒店内部和酒店外部餐馆、商店和景点的收入。因此，最佳入住率的设定是为了在旺季最大限度地提高客房供应，而不会在淡季亏损。
酒店如何才能在旺季实现收益最大化，而在淡季不亏损呢？
酒店通常以 50% 的入住率来实现运营成本的收支平衡。因此，如果一家酒店在非高峰时段的入住率能达到 50%，而在高峰时段的入住率能达到 75% 至 90%，那么该酒店就能够实现盈利能力的最大化。
如何确定每个本地市场的最佳入住率？
在准备新酒店的可行性研究时，酒店顾问将首先收集特定市场现有酒店客房库存的数据，使用 Smith Travel Research, Inc. 及其国际附属公司 STR Global（统称“STR”）收集的行业标准数据来分析该市场现有酒店客房的历史入住率和房价。STR 向超过 43,000 家酒店客户提供每月、每周和每日 STAR 基准报告，代表全球超过 5.7 万间酒店客房。使用这些数据，酒店顾问将估算过去一、二或三年内当地市场所有现有酒店客房或该当地市场特定细分市场所有酒店客房的平均入住率和房价。顾问还将评估高峰期和非高峰期入住率的差异，并分析该市场的需求产生因素。使用这些数据，顾问将确定高峰期是否存在可以通过增加酒店客房来满足的过度需求，而不会导致非高峰期的供应过剩。
为什么酒店以基准最佳平均入住率运营比以更高的入住率运营更好？
入住率高于最佳入住率的酒店通常会发现很难进行维护和服务，因为当房间满员时，无法进行良好的维修和保养。此外，如果酒店房间使用过于频繁，家具和织物（如床单和室内装饰品）的磨损会更大。最重要的是，当酒店的客人越来越多时，需要更多的员工来为客人服务，劳动力成本也会增加。事实上，劳动力成本是酒店运营所有费用中占比最高的。找到收入与支出之间的正确平衡是实现酒店运营盈利能力最大化的关键。如果一家酒店的入住率高于其当地市场的最佳入住率，这通常意味着酒店可以提高房价，同时仍能保持最佳入住率。
当酒店入住率超过最佳入住率时，酒店业主应提高房价以优化酒店的盈利能力。
如果酒店的入住率超过最佳入住率，酒店业主实际上可以通过提高酒店房价和降低酒店入住率来赚取更多利润。这是因为在计入以较高入住率运营酒店的额外成本后，来自房价的收入增长可能超过以较低房价赚取的净利润。
如果某个当地市场的酒店入住率超过其最佳入住率，则通常意味着市场对新的酒店客房供应有需求。
如果当地市场或该市场的一部分的所有酒店入住率都高于该市场的最佳入住率，这通常意味着市场上没有足够的酒店客房来满足现有需求。在这种情况下，酒店开发商可以证明新酒店的需求，从而证明使用 EB-5 融资建造项目是合理的。
USCIS 审查员和 EB-5 融资提供商在评估使用 EB-5 融资的新酒店的市场需求时应该考虑这些行业标准。
如果新酒店开发商的可行性研究表明，在特定当地市场或细分市场中，酒店平均入住率高于最佳入住率，则应将其视为该市场可能需要更多酒店的一个指标。应进行可行性分析，以确定入住高峰期是否存在可通过新酒店开发满足的额外需求。USCIS 和 EB-5 融资赞助商在审查新酒店开发可行性研究时应寻找这些基准。这些是酒店业公认的标准，酒店开发商、投资者和贷方使用这些标准来确定酒店何时具有经济可行性，USCIS 和 EB-5 融资赞助商应将相同的标准应用于使用 EB-5 融资的酒店开发。
凯瑟琳·德博诺·霍姆斯
Catherine DeBono Holmes 是洛杉矶 Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP 投资资本法律小组的主席，在 JMBM 执业超过 30 年。她专门从事 EB-5 移民投资产品以及中国投资者在美国进行的酒店和房地产交易
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