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作者：黛比·A·克利斯和克莱姆·G·特纳

任何投资者在进行投资之前，应该进行“尽职调查” 意味着一段正式的发现期，以确认假设、识别风险并确定是否继续进行预期的投资。对于投资者来说，在投资房地产项目或经营业务之前，进行合理的尽职调查并概述要执行的尽职调查流程非常重要。通过一些投资前的功课，EB-5 投资者可以大幅降低投资风险通过获得对投资机会及其赞助商的宝贵见解。无论是投资房地产项目还是经营业务，投资者都可以避免意外情况并增强投资信心。

房地产尽职调查

无论房产类型或地点如何，尽职调查都是任何公平房地产投资之前的关键步骤。幸运的是，大多数投资者可以从赞助该项目的经验丰富的房地产开发商已经进行的尽职调查中受益。选择房产类型和地理位置后，房地产开发商通常会确定其是否拥有有关实物资产、财务业绩和房产前景的充分且准确的信息。

开发商尽职调查

经验丰富的房地产开发商和赞助商的尽职调查通常包括两个阶段：“意向书前”尽职调查和“意向书后”尽职调查。意向书预阶段包括更多高层询问，这意味着买方依赖公共信息和卖方提供的信息，而不是花费大量时间或成本。如果第一阶段产生了有利的结果，买方或开发商通常会在开始更广泛的尽职调查过程之前与卖方协商一份意向书，规定价格和材料条款。

一旦投资签订了意向书，尽职调查就会涉及成本更高的调查，例如订购第三方研究，以及花费更多的时间投资来完成对房产的更深入分析，重点关注其历史、现状和经济潜在的。尽职调查的第二阶段通常会导致买卖协议的谈判和执行。在这两个阶段中，主要目标是对财产进行物理、财务和法律检查，以减轻财务不确定性并确定财产的当前和未来价值。

开发商尽职调查的范围

尽职调查过程通常包括审查财产的所有权、地理位置、地形研究、建筑或修复成本、预期用途的可行性（无论是住宅、酒店、商业等）、环境研究、税单、卖方的财务状况、和分区证书。如果房产得到改善，尽职调查将包括审查房产的调查、许可证、执照、地役权、现有债务和留置权、租约、租金单、合同、施工蓝图、工程计划和评估。开发商正在寻找该房产本身及其所有权和许多其他考虑因素可能存在的危险信号。

下面，您将找到基于房地产的尽职调查分析的关键主题领域，其中列出的信息项目通常经过筛选和审查，以验证主题财产的假设。以下每个主题领域的适用性以及每个主题领域下的分析范围将根据标的资产的具体情况而有很大差异：

物理检查。 财产的实物检查应包括（如适用）：

地点周边区域
财产的一般状况
延期维护
建筑物结构状况
建筑系统状况（管道、电气、暖通空调、电梯）
土地条件
通道和洪泛区
遵守建筑规范
遵守消防规范
保险评级问题
危害

租赁。 对财产租赁的分析应通过审查相应财产的以下各项来确认不存在未披露的、非常义务或意外负债：

租卷
租约和修订以及附函
财务条款
租赁条款、续约和扩建选项
基本租金、附加租金和升级
税收和费用转嫁
保险要求
取消和收回权利
服从和不受干扰
禁止反言义务
房东未履行的义务
维护和修理义务
更新、扩展、购买选项
转租、转让和/或承担的权利
赔偿义务到期
环境保护、义务
保证金的处置
待决争议

现有债务。 分析现有债务以确定债务偿还的限制，包括审查：

贷款协议、本票
信托/抵押契约
租赁、租金和收入的转让
安全协议和保证
财务报表
贷款承诺书
查看财务条款
未付本金金额
利率、应计利息
摊销率/一次性付款
期限和付款
税务托管和保险托管

地役权、许可证、执照和公用事业。 尽职调查应包括对许可证、执照、地役权和公用设施使用权的审查：

附属地役权
建筑物和建筑系统许可证
建筑许可证和出入许可证
环境许可
特殊活动许可证
营业执照
供水和下水道及暴雨排水
电力
天然气
电话和电信

环境问题和责任。 违反环境法可能会导致重大的清理责任，因此必须审查：

环境许可和合规性
遵守联邦、州、地方法律
待执行或威胁执行的执法行动
物业的合规历史记录
可进行州、联邦或地方检查
有毒物质侵权诉讼的可能性
来自邻近房产的污染

建筑和分区以及其他杂项法规。 通过确认遵守以下规定，确认该财产的当前和预期用途是合法的：

建筑和消防规范
美国残疾人法案（ADA）
审查占用证明
符合总体规划
分区合规性
当地总体规划
计划单位开发 (PUD)
吞并协议和平面图
雨水排放
野生动物/濒危物种/湿地
供水和下水道服务

产权审查、公共记录搜索、税收和评估。尽职调查工作应包括搜索大量公共记录并获取所有权承诺或摘要以供审查：

法律说明
遵守调查
税务评估员的地图
头衔归属
可以满足传达的要求
逆权管有、规定性地役权
机械留置权的赔偿
地役权使土地受益/负担
契约、条件和限制
留置权、契约、抵押、UCC 备案
机械留置权、判断留置权、
环境留置权
协会会费
评估产权保险
UCC 和县房地产记录
诉讼及破产记录
判决留置权记录
县记录员和记录员
中央档案室记录
税务评估记录
个人财产应缴纳的销售税

上述对房地产尽职调查流程的深入审查有一个单一的目的：向投资者表明，当开发商、发起人或基金寻求投资者时，这些各方应该已经完成了大量的尽职调查，而投资者可以索取副本，无需他们花费任何费用或时间。以下是一些如何继续的建议：

完成尽职调查

为了开始投资流程，投资者会收到私募发行材料，包括私募备忘录（PPM）；认购协议（附投资者调查问卷）；合伙协议（对于有限合伙企业）或经营协议（对于有限责任公司）；以及其他披露发行条款和项目优点的支持文件。应仔细审查这些提供材料和展品，并解决所有问题。参与房地产交易的兴奋感应该与明智投资所需的尽职调查相平衡。

在审查一个或多个项目的发行材料并选择投资后，在执行认购协议和电汇资金之前，建议索取上述类别中的尽职调查文件，例如：

开发商的经验。 开发商的经验是决定房地产项目成功的最重要因素之一。在投资之前，投资者必须通过询问开发商过去完成了多少笔交易以及开发商是否有当前资产类别的经验来探索和核实开发商的业绩记录。始终在互联网上搜索开发商及其团队成员的姓名，以查找经验和跟踪记录以及过去的诉讼、破产、留置权和判决或因违反合同或违反证券法而发生的未决诉讼。

所有权、融资和产权文件。 投资者应提出要求，开发商应发送产权文件以证明该房产已被收购。如果尚未收购，开发商应提供意向书和土地收购合同，以表明收购该房产的努力，并提供完成购买的时间表。除此之外，要求高级贷款协议证明高级融资已在手或正在进行中，可以证明该项目的合法性以及该项目将得到适当的资助。

第三方报告和研究。 开发商或其高级贷款人为该项目采购的第三方报告提供了对该房产的优势和劣势最公正的分析。潜在的报告包括财产估价、评估、环境现场评估、调查、工程研究、财产状况报告、可行性研究、产权报告、财产状况报告等等，这些报告显示了很多东西。首先，这些报告的可用性证实了该项目的合法性（即这是一个实际的项目）。其次，这些报告提供了开发商正确管理项目的能力的证据，因为它拥有正确完成尽职调查分析的资金和经验。最后，这些报告的内容讨论了项目的可行性，尽管 PPM 和营销材料中有这样的声明，但在投资之前应考虑该可行性。

杂项额外的尽职调查。 最后，投资者应考虑索取上述“开发商尽职调查范围”中规定的适用于当前项目的任何其他文件。

好消息是，上述步骤都不会为投资者带来任何自付费用。唯一的成本是时间，虽然成本很小，但会带来无穷的好处。拒绝向投资者提供所要求的尽职调查材料应该是一个危险信号，表明以下事实：

该项目仍处于起步阶段，因此在尽职调查过程中进行明智的投资还为时过早；
开发商、保荐人或基金负责人可能缺乏足够的经验来进行适当的尽职调查，因此投资是不谨慎的；或者
开发商、赞助商或基金并未推广合法项目，因此可能永远不是投资的好时机。

请记住，如有必要，始终愿意放弃投资。

运营公司尽职调查

由于 EB-5 计划的变更于 21 年 2019 月 5 日生效，许多非房地产融资已进入 EB-5 市场，供寻求资本以扩大公司业务的运营企业使用。这些企业通常寻求少于 XNUMX 名 EB-XNUMX 投资者；然而，重要的是要记住，仅仅因为筹集资金可能很小，并不意味着这些潜在投资所涉及的风险也很小。验证公司关于寻求资金的公司的性质及其商业模式的声明非常重要。

业务尽职调查是对公司的业务、财务状况和前景进行的全面调查，并识别与其业务相关的主要风险。这主要是收集有关公司综合报告中包含或通过引用纳入的披露的所有相关信息，并确认其准确性和充分性。何事商业计划和私募备忘录。

业务尽职调查的适当范围因交易而异，具体取决于多种因素，包括特定公司的业务性质、发行所涉及的风险水平、所发行证券的类型以及发行证券的司法管辖区。证券正在出售。投资者必须记住，本章并不是进行尽职调查的明确指南。没有硬性规定。不可能为所有交易建立一套统一的尽职调查程序。确定多少尽职调查是必要或适当的，或者什么构成“合理调查”，取决于每次发行和每家公司的具体事实和情况。

以下是 EB-5 投资者尽职调查流程中应涵盖的关键项目的摘要，这些项目与投资运营企业的私募发行有关。在实践中，尽职调查可以分为：

业务勤勉；
法律尽职调查；和
财务会计

业务尽职调查

进行业务尽职调查是为了深入了解公司（无论是直接投资还是通过区域中心进行投资）（业务和财务），并评估其财务状况、负债、重大合同、管理人员、重大风险及其所在市场的可行性。商业尽职调查考虑广泛的问题，包括：

企业经营所在的市场。
竞争对手和进入壁垒。
企业的优势和劣势。
该业务的生产、销售和营销。
研究与开发。
企业的预测和预算。
未来的增长潜力和战略。
与主要股东的关系。
投资收益的用途。
无论业务是收入前还是收入后。

业务尽职调查是通过使用以下部分或全部调查进行的：

彻底审查何事合规的商业计划。
要求与高级管理层会面，询问有关公司背景、产品和服务、竞争市场、研发、销售和营销的具体问题，以及商业计划中未涵盖或支持的任何其他问题。
要求实地参观企业的主要设施或零售地点。
审查企业的历史和预计财务信息，最好是由会计师准备的财务账簿和记录，或者更好的是经过审计的财务数据。
审查第三方顾问要求的第三方报告和研究，例如与其业务相关的可行性研究或风险评估，这有助于评估私募备忘录中提出的建议。潜在投资者应询问是否有此类研究或报告。

法律尽职调查。 法律尽职调查涵盖的主要审查领域包括分析：

组织文件，包括资本结构、章程和细则，以及 EB-5 投资者相对于管理层和其他股东的权利所拥有的权利。
知识产权和技术所有权、许可证和适当的备案，以保护公司的尽职调查。
重大协议，是指对企业具有重大意义并给企业带来重大业务或责任风险的协议。对重大合同的审查可能会提出各种需要考虑的问题，包括：
- 在发行进行之前是否需要修改信贷协议或其他债务工具？
- 例如，主要供应合同会在不久的将来终止吗？
- 该企业是否有一些对其生存至关重要的特定主要合同或客户？
可能影响公司健康的税务问题。
管理层和员工，包括薪酬和福利安排。
环境问题。
业务是否涉及重大纠纷或诉讼。
足够的保险范围。
调查任何主要财产和场所的所有权。
监管框架，包括遵守对企业业务重要的法律和法规。
发行人的战略、计划和预测。
行业前景以及针对企业行业部门的任何特定问题。

潜在投资者（或其律师）还可以从各种其他来源获取有关企业的信息。虽然公司的网站是一个很好的起点，但投资者还应该在互联网上搜索有关该公司、其管理和行业的新闻和其他信息。然而，一些更传统的无形资产信息来源可能仍然很重要。例如：

任何专利和注册商标的存在，包括任何已提交的申请，都可以在美国专利商标局找到。
有关不动产的信息可以在当地土地登记部门找到。

此外，在某些情况下，公司法律顾问可能会考虑下令搜索以下与公司债务和破产有关的项目：

破产申请。
UCC 备案。
企业及其子公司的联邦税、州税和判决留置权。

这些搜索可以通过企业服务公司订购，该公司协调并搜索每个适用的州和城市或其他地方的公共记录，以获取任何破产申请或债权人或税收留置权的证据。例如，应针对企业及其子公司的注册州进行留置权搜查。有关企业的其他公共信息来源包括：

企业提交的任何公开监管文件。
该企业及其子公司和其他附属公司的新闻稿。
分析师和评级机构对企业或其行业的报告。
其他第三方媒体对该企业或其行业领域的报道。

然而，必须审查的大量信息只能从企业本身获得。与企业管理层的访谈可以提供有价值的信息。有关企业及其业务的许多重要信息可能记录不完整或根本没有记录。管理时间是宝贵的资源，因此应提前准备问题，并且应仅限于其他地方无法获得的信息。此外，根据具体业务，考虑进行实地考察，亲自观察企业的设施。建筑物和设备维护良好吗？有没有证据表明存在环境问题？是他们的客户吗？

财务和会计尽职调查。 财务和会计尽职调查通常由会计师领导，并与企业会计、财务和财务部门的成员以及外部审计师一起进行。财务尽职调查通常包括审查以下项目：

历史和形式财务报表，包括与上一年度报告期相比的任何重大变化以及财务报表中的重要项目（例如重述、减值、异常交易、收购、衍生品和对冲、准备金、资产负债表外安排或未记录的负债）。
企业的预测、预算和任何长期计划。
未偿债务证券、现有信贷安排和任何其他融资安排，以及确定发行是否违反企业任何现有财务契约。
发行人当前的财务状况及其行业状况。
其他分析师的研究报告。
行业的历史趋势。
企业的前景。这涉及根据预算和现金流预测等因素将预期与未来趋势进行比较。
行业状况和竞争。该企业的主要客户有哪些？主要合同有哪些？
所得款项的用途。它们具体将如何使用？
资本支出估算。

财务报表中的危险信号。 潜在投资者应注意财务报表中的任何“危险信号”，这些“危险信号”可能表明不应依赖财务报表。危险信号的一些示例包括：

内部信用风险评估的变化。
商誉/资产减值。
通过不寻常或一次性的收益来增加收入。
将当前费用转移到以后期间或将未来收入转移到当前期间。
承销团成员向企业高管负债的一种模式。
表外实体。
大量客户积压订单。
管理层声称无法获得重大交易的关键信息。
回溯销售合同的日期，以便及时确认收入。
一篇财经媒体文章质疑企业激进的会计做法。
季度末大量寄售的登记。
保证销售实践允许客户更换或退回无缺陷商品。
组织结构复杂，没有任何明显的商业目的。
快速增长时期滞后的系统和控制程序。
在避税天堂司法管辖区的重要账户或业务。

同样，拒绝向投资者提供所要求的尽职调查材料应该是一个不继续进行的危险信号。

移民相关尽职调查

由于投资者出于移民动机做出投资决定，因此潜在的 EB-5 投资者应评估该投资实现其移民目标的可能性。潜在的 EB-5 投资者可以依靠他们的移民顾问进行分析，通常应包括以下内容：

目标就业区域

为了确认投资者投资的金额适当，他们必须了解接受投资的企业是否属于目标就业区（TEA）。如果投资于 TEA，则最低投资为 800,000 美元；如果不是，则最低投资为 1,050,000 美元。

企业应向所有 EB-5 投资者提供一封来自 EB-5 专家的信函，说明企业所在的人口普查区是 TEA 或邻近 TEA，以及 TEA 和 TEA 的加权平均失业率。邻近人口普查区的失业率高于全国平均失业率的 150%。或者，企业可以将 EB-5 投资者的资金部署在农村地区，这也要求较低的 800,000 美元最低投资额。如果没有证据表明资金将部署在 TEA 中，EB-5 投资者不应考虑进行 800,000 美元的投资。

创造就业机会

每 EB-5投资者的出资必须在三到五年内部署创造十个就业岗位。投资者应进行如上所述的业务尽职调查，以确保投资有可能产生所需数量的就业机会。投资者应寻求投资预计为每位投资者创造超过 10 个就业岗位要求的项目，并且投资者不应考虑声称为每位投资者创造少于 12 个就业岗位的项目。

通过区域中心开展的项目必须提供由合格的 EB-5 经济学家准备的就业创造分析。如果提供了就业创造分析，则应由具有 EB-5 经验的合格证券或移民律师进行审查，并且分析中提出的假设和计算应由投资者进行验证。对运营企业的投资和其他小型投资可能不依赖于就业创造分析。在这些情况下，企业的就业创造战略必须清晰合理。应进行企业尽职调查，以尽可能核实企业创造就业机会的主张。

区域中心尽职调查

如果 EB-5 投资是通过 USCIS 批准的区域中心进行的，那么投资者的命运就掌握在区域中心以及开发商的手中。因此，投资者应访问美国移民局网站批准的区域中心页面，以确认区域中心的指定，并查看区域中心网站的经验和背景，并留意有关先前交易和监管询问的任何危险信号。

“有风险”要求

EB-5 计划规则要求 EB-5 投资者的资本必须在投资者有条件居留期间保持“风险”。有条件居住期大约为两年，从投资者进入美国时开始，到投资者提交 I-829 申请时结束。最初，投资者希望通过定期尽职调查确认其资金投入的项目是稳定的，能够在其有条件居住权之外生存并蓬勃发展。然而，在房地产和经营业务中，退出策略均已到位，并考虑最终清算投资者的投资。投资者必须相信存在重新部署解决方案或策略，以便在有条件居留期限尚未结束的情况下，他们的投资可以重新部署到另一个“风险”项目。

然而，并非所有重新部署解决方案或策略都是平等创建的。在评估企业的重新部署策略时，投资者应考虑：

他们的投资是否会重新部署到能够带来有利移民结果的工具上？
他们的投资是否会重新部署到与业务相当的项目中？
投资是否会被重新部署到由企业或不熟悉的管理团队控制的项目中？
他们的投资会被重新部署到有风险的项目中吗？
投资者在再投资中将拥有哪些投入（如果有），例如选择退出权或批准权？
投资者能否同意接收其重新部署资金的实体？（投资者应该明白，通常不提供同意权。）
他们是否能够在有条件居留权结束后不久获得资本退款，或者他们的资本是否缺乏流动性并被锁定在重新部署的项目中？
重新部署的项目的预期流动性日期是哪一天？
重新配置的投资是否会带来相同的回报或利润份额，还是投资者会因资本重新配置而获得更大的回报？
他们是否有足够的信息来评估企业的重新部署策略？

上述因素同样适用于区域中心环境以及直接投资，其绩效将大大降低移民风险。

尽职调查需要时间和对细节的关注，这将使投资者避免犯下代价高昂的错误。投资前全面的尽职调查是所有认真的投资者都应该采取的风险管理策略。虽然投资中没有什么是完全确定的，但尽职调查可以提供更高水平的保证。在进行投资之前进行尽职调查的做法大多源于常识，在某些情况下还源于法律义务。然而，有研究表明，投资者尽职调查的程度与投资的后续业绩之间存在正相关关系。这种相关性似乎涵盖了不同类型的投资场景，并且强烈支持尽职调查的理由。