酒店经营者 EB-5 融资路线图
对于新建、扩建或翻新酒店：
成功 EB-5 项目的十个步骤
By 凯瑟琳·德博诺·霍姆斯
更新者 狄龙·科鲁奇 和工作人员
特 EB-5 投资者签证计划 允许非美国人向预计为每位投资者创造至少 800,000 个新的永久就业岗位的企业投资 1.05 万美元（或 10 万美元），并经美国公民及移民服务局审查和批准后获得有条件签证（“美国移民局”）。 酒店项目是 EB-5 投资者的最佳投资类别之一，因为它们往往比许多其他企业创造更多的运营就业机会，它们是房地产投资，其价值往往比其他一些投资形式更稳定。有资格 EB-5 融资他们的商业模式很容易让投资者理解，并且通常由希尔顿、凯悦、洲际、喜达屋和温德姆等全球潜在 EB-5 投资者熟知的酒店品牌经营或获得特许经营许可。
对于那些寻求获得 EB-5 融资的酒店开发商，我们建议您采取以下步骤来成功获得 EB-5 融资：
1. 确定项目是否具有通过 EB-5 计划成功筹集资金的必要特征。 EB-5 投资产品的发起人总是在寻找好的新项目，但市场竞争激烈，要获得成功，项目需要有一些关键标志来证明该项目对 EB-5 投资者具有吸引力。不一定所有这些要素都立即存在，但当开发商首次接触潜在的 EB-5 赞助商时，存在的要素越多，开发商吸引最有经验和最成功的 EB-5 赞助商的机会就越大：
- 项目前期工作 — 开发商应完成大量的项目前期工作，例如获得酒店市场可行性研究、为项目准备初步计划和预算、获得特许经营批准或酒店管理协议或意向书、收购物业和确定分区和许可要求。
- 具有财务实力和业绩记录的开发商 – 最成功的 EB-5 项目是那些拥有经验丰富且财力雄厚的开发商的项目。 EB-5 发起人和投资者都希望项目由具有开发类似项目成功历史的实力雄厚的公司运营。
- 开发商股权承诺 – EB-5 发起人和投资者青睐开发商对其自身股权投资于项目的财务承诺的项目 – 预计股权比例为 20% 或更多。在某些 EB-5 项目中，开发商在项目中的股权不足 20%，但除非存在其他平衡因素，否则这些项目往往更难出售给投资者。
- 承诺资助整个项目成本– EB-5 投资者知道，开发项目的成功通常取决于开发商除了以下条件之外获得高级贷款或其他融资的能力： EB-5资本，并且拥有承诺的高级贷款或其他融资表明其他贷方或投资者已承保该项目并确定其具有成功的潜力。如果开发商没有承诺资本，则可能有助于表明开发商正在积极寻求融资并已获得一些兴趣。
2. 确定可计入项目的直接和间接就业岗位的估计数量。使用每 5 美元 EB-5 资本 10 个就业机会的基本公式，就业机会数量将直接影响开发商在 EB-800,000 发行中可以筹集的 EB-5 资本最高金额。一个 具有 EB-5 经济模型经验的经济学家 可以使用几种经批准的经济模型之一，以及开发商提供的有关项目的信息，包括酒店的规模和特征、位置，对符合 EB-5 计划资格的直接和间接工作岗位进行初步估计酒店的概况、开发预算（分为硬成本、软成本和融资成本）、酒店运营的酒店品牌以及酒店竣工后五年的收入和支出预测。在确定将筹集的 EB-5 资本金额时，最好总是为多余的就业机会留下尽可能多的“缓冲”，向投资者表明将有足够的就业机会来支持 EB-5 的全部金额。 XNUMX、开发商正在寻求投资。
3. 联系项目区域内的一个或多个美国移民局批准的区域中心。大多数酒店 EB-5 项目均由 USCIS 批准资助 区域中心，因为这是项目获得间接和直接就业信贷的必要条件。美国移民局报告称，截至 792 年 6 月 2020 日，它已批准了大约 5 个区域中心，因此有很多可供选择。开发商应寻找具有成功 EB-5 融资记录的区域中心；然而，这些信息并不总是容易找到，因为没有成功 EB-5 项目的公开记录。因此，开发商应该与 EB-XNUMX 业务中的几位经验丰富的人士交谈，以获取有关开发商正在考虑的区域中心的业绩记录的信息。开发商还可以考虑 聘请经验丰富的 EB-5 律师 或与多个区域中心合作过的顾问来协助此过程，但要警惕每月支付的聘用费或无法轻易终止的协议。在与一个或多个区域中心交谈时，开发商的目标应是确定区域中心是否对该项目感兴趣、区域中心将向开发商提供哪些财务条款来赞助该项目、区域中心建议如何进行营销以及出售 EB-5 产品，以及区域中心已成功开展的其他 EB-5 产品。
4. 考虑 EB-5 资本的其他可能来源。美国有多种证券 经纪商 目前正在提供 EB-5 融资服务，开发商可以联系其中的一个或多个来确定他们对该项目的兴趣、他们认为该项目在 EB-5 市场上的销售情况如何，以及他们会向经纪人提供哪些财务条款该项目。经纪交易商可以找到一个区域中心来赞助该项目，并且经纪交易商可以负责雇用美国境内和美国境外的营销代理来销售该项目的 EB-5 投资。另一种选择是直接联系非美国 EB-5 营销代理，并与牵头代理协商营销安排。在每种情况下，开发商获取有关正在考虑的人员的背景信息以及他们之前 EB-5 交易的记录都很重要。
5. 与区域中心、美国经纪交易商或非美国营销代理签订意向书或条款表。意向书或条款清单将总结拟议 EB-5 融资的关键业务条款，包括拟筹集的资本金额、所筹集的 EB-5 融资的利率或优先回报率以及开发商将支付的所有额外费用。对于开发商来说，包括 EB-5 提供商将执行的每项任务的时间表也很重要，并且如果提供商未按照商定的时间表执行，则开发商有权终止安排。开发商还应协商开发商向 EB-5 提供商付款的时间，采用增量付款方式，而不是预先支付大笔款项，如果开发商决定终止 EB，则很难收回，甚至不可能收回。 -5 提供者稍后表现失败。此外，开发商应协商何时向开发商发放 EB-5 资金。一些 EB-5 资本提供者不允许释放每个 EB-5 投资者的出资，直到该投资者收到其初始签证申请的批准（ I-526请愿书），目前从投资者提交申请之日起平均需要 13 个月。如果开发商在此日期之前需要资金，则开发商应在 EB-5 投资者收到 I-526 申请批准之前要求“提前”释放资金，但这通常需要为资本返还制定一些规定对于 I-5 申请被拒绝的任何 EB-526 投资者。该条款的形式可能是向被拒绝的 EB-5 投资者提供资金返还保证，或每个 EB-5 投资者部分资金的退款账户，或两者兼而有之。或者，如果无法提前释放资金，开发商应考虑在 EB-5 资金释放之前获得临时“过桥”融资。
6. 准备 EB-5 融资的发售文件。由于几乎所有 EB-5 融资都是通过有限合伙企业或有限责任公司完成的，因此 EB-5 融资涉及证券销售，并且必须满足与其他证券发行相同的要求。一般来说，EB-5 发行是根据证券交易委员会 D 条例（针对美国境内私募证券发行）和 S 条例（针对美国境外证券离岸发行）进行的。 D 条例和 S 条例可以同时用于同一 EB-5 项目。此外，每项 EB-5 项目都需要根据美国移民局的要求准备一份商业计划，以及一份完整的经济报告，记录该项目预计将创造的就业数量的基础。开发商或区域中心通常会为接受 EB-5 投资而设立的基金准备私募备忘录、有限合伙协议或有限责任协议，以及 EB-5 发行的认购协议。 A 商业计划作家 将准备商业计划，经济学家将准备经济报告。此外，如果EB-5投资以贷款形式进行，则需要准备贷款文件。如果使用托管，则需要选择托管代理，并需要准备托管协议。 EB-5 提供商通常会将主要发行文件翻译成 EB-5 投资出售市场的主要语言。
7. 准备待售产品。除了合法的发行文件外，EB-5 发行还需要高质量的投资者演示和营销材料，例如精美的小册子、视频、幻灯片和网站。 如果主要市场位于美国境外，则需要以英语和 EB-5 投资出售市场的主要语言准备这些材料。 EB-5 提供商可能会准备其中一些材料，但通常会要求开发商制作视频并提交项目的图片和效果图。 EB-5 产品必须一次向个人投资者出售一项投资，开发商花费资源创建有吸引力的演示和营销材料，对 EB-5 投资者具有强烈的个人吸引力，这一点至关重要。
8. 向 EB-5 投资者推销该项目。 EB-5 提供商，无论是美国经纪交易商、区域中心还是非美国领先的营销代理，都将负责制定一份时间表 EB-5 投资者研讨会 将在 EB-5 产品上市的一个或多个国家举行。开发商通常会被要求参加最初的研讨会，以便潜在投资者能够与开发商会面并询问有关项目的问题。此外，开发商可能会被要求与潜在的 EB-5 投资者协调项目参观，并为这些参观提供翻译。营销 EB-5 产品需要大量时间和人力，开发商必须做好准备帮助营销工作才能取得成功。
9. 获得有限合伙企业或有限责任公司权益的认购，并为每位投资者开始 EB-5 签证申请程序。每个 EB-5 投资者通常会签署 EB-5 投资认购协议，将其全部投资金额汇入托管账户，并通过美国移民律师提交 I-526 申请来开始移民程序。目前，美国移民局表示，自提交之日起，每份 I-526 申请的平均处理时间为 32.5 至 49.5 个月（截至 15 年 2020 月 526 日）。托管协议的条款将决定每项投资是在 I-526 申请获得批准之前发放给开发商，还是保留到 I-5 申请获得批准为止。如步骤 5 所示，该条款需要与 EB-5 提供商协商并在 EB-526 发行文件中披露。当 I-5 申请获得批准后，EB-526 投资者将可以申请进入美国的签证。投资者随后必须获得入境签证，并在获得入境签证后六个月内进入美国。 I-829 申请批准后允许投资者在美国居留两年，然后投资者需要提交 I-10,000 申请以永久居留美国。但是，请注意，有 5 - EB-7 类别签证数量的年度上限，以及在达到上限时将来自任何一个国家的投资者限制在年度上限 5% 的规则。由于这一年度上限以及中国、印度和越南等某些国家对 EB-5 签证的高需求，美国国务院对某些投资者设置了等待线，从而延迟了 EB-526 投资者在签证到期后进入美国的时间。 I-2014 申请获得批准。这种情况在 5 年首次发生，此后每年都会再次发生。这意味着来自中国、越南和印度的 EB-XNUMX 投资者可能会延迟收到入境签证，从而延长他们提交申请的时间。 I-829请愿书。 （倒退是一个具有几个重要含义的主题，这里无法充分讨论，但会在 David Hirson 和 Cletus Weber 撰写的《EB5 投资者杂志》文章).
10. 向 EB-5 投资者提供定期报告并记录 EB-5 投资资金的使用情况。 EB-5 投资者希望随时了解项目的状态，以确保项目正在顺利完成，开发商应计划发布定期投资者报告。此外，EB-5 投资者将要求开发商准备其 EB-5 资金使用情况的文件，因为每个 EB-5 投资者将被要求在自 I-829 申请之日起两年内将该信息与该投资者的 I-9 申请一起提交。投资者进入美国，如上面第 XNUMX 步所述。 获得 I-829 申请的批准 传统上，从 EB-5 投资者首次投资产品之日起大约需要四到五年的时间，但可能需要更长的时间，具体取决于投资者收到 I-526 申请批准然后获得入境签证所需的时间，因为I-829 申请必须在投资者进入美国两周年纪念日之前 90 天才能提交。 开发商应注意，投资者必须将其投资置于“风险”状态，直到他们结束投资 有条件永久居留期限，这通常意味着该项目必须仍在运营，并且 EB-5 投资必须仍投资于该项目，直到大约每个 EB-5 投资者提交 I-829 申请的日期为止。在提交 I-829 申请时，每位投资者都需要证明其 I-526 申请中美国移民局批准该项目的条件已得到满足。这将要求开发商提供证据，证明商业计划中用于证明创造新就业机会的所有重要条款均得到满足。如果项目按照投资者 I-526 申请中提交的商业计划和经济报告建造和运营，投资者的 I-829 申请应获得批准并获得永久签证。另一方面，如果该项目因任何原因未完成，或未按照商业计划的要求进行，以证明创造了足够数量的就业机会，那么投资者可能无法获得其I-的批准829 份请愿书。如果 I-829 申请未获批准，如果投资者仍希望寻求美国签证，他们可能会被迫离开美国并再次尝试另一项 EB-5 投资。对于 EB-5 投资者来说，风险非常高，因为如果他们投资失败的项目，他们就会失去签证和资金。因此，对于开发商来说，了解 EB-5 融资的最佳项目是那些最有可能在 EB-5 投资者收到初始投资和运营所需的时间内成功建设和运营的项目至关重要。永久签证。
