当第二留置权成为 EB-5 投资者的首选时

BY 杰夫·坎皮恩

当投资者在分析是否投资 EB-5 项目以获取居留权时，需要分析很多问题。这些问题通常可分为两 (2) 类——商业风险和移民风险。本文旨在解决贷款模式中的移民风险。[1]   在简要介绍之后，我讨论了就业创造机制、就业类别、资本堆栈的 EB-5 资本组成部分以及就业创造风险和影响。最后，我得出的结论是，就 EB-5 分类而言，最安全的工作是间接建筑支出工作。

 

介绍

大多数投资者和经纪人建议，如果必须在（a）获得永久居留权和部分初始资本返还，或（b）获得所有初始资本但不获得永久居留权之间做出选择，投资者会选择“ ”。鉴于这一现实，经纪人、投资者、开发商和 EB-5 专业人士应努力最大限度地提高获得永久居留权的可能性。大多数经纪人和投资者认为，NCE 最安全的头寸是第一留置权头寸。然而，作者声称（除了有限的情况外）这种第一留置权实际上会带来更高的永久居留权不被签发的风险，因为它根本上需要占资本总额的较大部分。 EB-5 资本数额越大，就需要创造更多的就业机会，以确保每个投资者都能满足该计划创造就业机会的要求。作者断言，在大多数情况下，资本堆栈中的第二留置权位置实际上 更安全 从移民角度来看。这里的挑战是，当经纪人和投资者都认为移民利益至关重要时，商业风险无意中被赋予了更大的重要性。本文的目的是解释为什么为了最大化永久居留概率，第二个职位应该是首选。 我们首先讨论创造就业机会的机制。 

 

就业创造机制

EB-5 计划是一项创造就业机会的计划，要求每位投资者通过投资 10 万美元创造 1 个就业岗位（如果位于目标就业区（“TEA”），则投资额减少至 500,000 万美元）。[2]  因此，最基本的要求是资本投资和创造就业机会。在区域中心背景下，有直接就业、间接就业和诱导就业。就业机会的创造来自两个来源：建筑和运营。一般来说，经济报告中可以利用硬建筑成本和一些软成本来显示建筑业创造的就业机会。 

运营工作是由实际提供商品和/或服务的企业创造的。证明将创造就业机会的过程涉及开发商或企业主提供项目建设的预估以及正在进行的业务的预估损益表。然后经济学家将这些数字输入到经济模型中[3] 计算施工和运营将创造的就业岗位数量。至此，该项目现在有了一份经济报告，解释了建设和运营将创造多少就业机会 基于开发商提供的假设。下面讨论每个类别的工作。

 

1. 建筑相关工作： 当一个项目建设时，金钱的支出会创造就业机会。美国移民局表示，为了达到每位投资者 10 个工作的目的，间歇性、季节性或临时性工作不能算作全职工作。[4]  而且，在建筑方面，美国移民局表示，如果时间少于两年，则不能计算直接建筑工作。大多数 EB-5 项目的时间表都不到两年，美国移民局会严格审查据称超过两年的时间表。因此，如果该项目和基础经济报告尚未获得美国移民局的批准，那么依赖基于两年以上的时间表创造的就业机会可能会面临更大的风险。另一方面，假设开发商提供了合理且详细的预算，基于支出的间接建筑工作则很简单。此外，如果开发商在建设上花费的资金超过预算，这将产生积极影响，因为将创造更多就业机会。[5]  因此，建筑领域最安全的工作是间接建筑支出工作。 
2. 运营职位： 运营工作是由正在进行的业务创造的，因此，了解开发人员的假设是否准确至关重要。虽然没有人可以成为每个行业的专家，但通常会进行可行性研究。此外，许多项目都与酒店等品牌相关，品牌会根据过去的经验审查预计收入是否合理。然而，总是存在生意不按预期运作或开业较晚的可能性。如果是这种情况，将创造更少的就业机会，可能会对取消条件阶段（I-829）的投资者产生不利影响。 

 

我们接下来转向 EB-5 资本构成部分。然后，我分析了就业创造低于预期的风险及其影响。

 

EB-5资本成分

在下面的例子中，每个项目都希望确定它可以筹集多少 EB-5 资金。不幸的是，这个过程通常是相反的——表明开发商所需的 EB-5 资本金额，然后经济学家尝试将分析与贷款金额相匹配。建设预算和预计损益表交给经济学家，经济学家根据建设和运营情况对将创造的所有就业机会进行分析。此时，工作岗位数量除以 10（因为每个投资者必须创造 10 个工作岗位），这告诉我们可能的投资者总数。此后，投资者数量乘以 500,000 美元（假设该项目位于 TEA 内），并显示可能的 EB-5 资本总额。重要的是要注意 所有工作 由 JCE 创建的，无论使用什么资本，都可以计入 EB-5 目的。因此，在下面的示例中，项目 A 可能有 143 名投资者，即 71.5 万美元的 EB-5 资本。项目 B 可能有 15 名投资者，即 7.5 万美元的 EB-5 资本。下面，笔者分析了如果项目不开放、移民局不同意部分经济分析或其他不可预见的问题会产生什么影响。 

 

创造就业机会的风险和影响

人们认为 NCE（投资者投资的实体）处于第一留置权位置更为有利。处于第一留置权位置比处于第二留置权位置需要更多的贷款。通常，当这种情况发生时，必须使用风险较高的工作（例如操作工作）来满足创造就业的要求（有时是两年多的施工时间表创造的直接施工工作）。依赖两年建设时间表和运营带来的工作机会存在移民风险。如果移民局不同意两年的建设时间表，很大一部分建设支出工作将不被允许计算在内。此外，如果酒店未按计划运营（即较低的：(a) 入住率、(b) 每晚平均房价或 (c) 餐厅销售额），则不会创造预计运营中的就业机会。这就会导致一个问题，因为如果工作总数 打印车票 解除条件的依据是投资者人数大于总人数 创建，至少一名投资者不会在 I-829 阶段获得永久居留权。下面，我提供了 EB-5 项目的两个示例。项目 A 包括运营岗位和建筑岗位。项目 B 仅计算间接建设支出岗位。 

 

项目 A – 建设时间为两年的酒店

* 增值基础 

所有数字均根据未四舍五入的数字计算得出

 

项目 A 总共创造 1434 个就业岗位。其中，342 个工作岗位来自运营部门，其中大部分工作岗位来自时间超过两年的建筑支出（包括所有直接建筑工作岗位）。如果美国移民局不接受两年的时间表，那么只有大约 533 个建筑工作岗位会被允许。[6]  如果酒店不开业，那么 342 个运营岗位就不会被创造出来。因此，存在永久居留权不会颁发给一名或多名投资者的可能性，并且可能有超过 800 个工作岗位不符合资格（如果酒店不开业，则一半是建筑工作岗位和所有运营工作岗位）。如果项目 A 认购了 99 名投资者，并失去了超过 800 个工作岗位（上面最坏的情况），那么将有 559 个工作岗位（533 个来自建筑业，26 个来自建筑和工程）——只够大约 56 个投资者使用——导致被拒绝 I-43 阶段至少有 829 名投资者。如果不允许两年的时间表，但酒店按预期运营，那么将有 901 个工作岗位——足以容纳 90 名投资者。在这种情况下，九名投资者将无法获得永久居留权。因此，有一个重大的移民风险需要分析。

 

显然，必须考虑许多变量才能确保投资者获得永久居留权。原因是有 99 名投资者，而 EB-5 资本占资本总额的很大一部分。作者确实注意到上述情况的一个例外：如果该项目是一个实际批准的项目，并且具有 何事 合规的商业计划和经批准的经济分析以及两年的建设时间表，移民风险将大大降低。但是，真正获得批准的项目却很少。 何事 合规的商业计划和经批准的经济分析。因此，这些都是必须分析的现实问题。 下面的项目 B 并不存在那么严重或复杂的移民风险。 

 

项目 B – 公寓大楼（间接建设支出少于两 (2) 年）

建筑工作是间接的且仅是诱发的

 

项目B将创造150个间接和衍生就业岗位。[7]  项目 B 的资本堆栈中银行贷款处于第一位置，NCE 处于软第二位置。从商业风险来看，这可能不是首选，但从移民风险来看，这显然是首选。由于 EB-5 投资者因所有符合条件的建设支出创造的就业机会而获得信贷，因此很容易看出，在第二个位置，大部分就业机会是由非 EB-5 资本创造的 - 在本例中为银行贷款。从移民风险角度来看，项目 B 受到青睐的原因是，为了证明 I-829 阶段创造就业机会，项目 B 必须简单地证明资金的实际支出与提交的原始商业计划和经济分析中预计的支出一致与 I-526 一起。如果开发商花的钱比预期多，就会创造更多的就业机会。而且，作者还没有看到开发商的预算低于预算，这， 从移民角度来看， 是一件好事。因此，投资者可以放心地知道 即使生意从未开业， 解除条件并获得永久居留权的可能性非常高。

 

如上所述，项目 B 给投资者带来的风险主要是商业风险。[8]  因此，投资者应对开发商及其往绩记录、选址以及开发商选择的品牌进行尽职调查。虽然这些始终是任何项目需要考虑的因素，但业务风险尽职调查对于项目 B 来说是更重要的问题，因为项目 A 处于第一留置权位置，更能免受业务风险的影响。尽管如此，项目 B 显然移民成功的可能性更大，除非项目 A 获得了实际的批准。 何事 商业计划和经济分析，大多数项目都没有。 

 

结语

移民经纪人和投资者认为，取消条件——获得永久绿卡——对投资者来说是最重要的因素。如果是这种情况，那么双方应该明智地重新考虑他们目前的结论，即第一留置权位置对投资者来说是最安全的。作者认为，这些群体无意中将商业风险和移民风险混为一谈，而不是单独分析。当人们分析第一留置权与第二留置权的移民风险时，很明显，一般来说，当仅计算间接建筑支出工作时，第二留置权位置应该是 EB-5 投资者的首选。 

 

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