今年早些时候，美国移民局发布了一项新的裁决标准，禁止 EB-5 投资者使用贷款收益作为投资资本来源，除非投资者证明贷款已由其拥有的资产作为担保。 USCIS 规定，如果投资者能够证明他或她 (1) 对贷款承担个人主要责任，并且 (2) 拥有符合或超过贷款价值的抵押资产，则贷款收益是适当的来源投资资本。[1]这一政策变化在实践中产生了很大影响，因为如果投资者的资金来源不是由其全资财产担保的贷款，那么他或她的 I-526 申请将面临收到“要求”的风险。证据 (RFE)、拒绝意向通知 (NOID) 或 USCIS 的彻底拒绝。
这一新发布的解释标准无疑给使用贷款收益资助 EB-5 的投资者带来了更重的负担，因为他们需要提供足够的证据来证明贷款是由他们自己的资产担保的，而他们对这些资产负有主要和个人责任。尽管有许多法律论据质疑美国移民局的解释和法规中“资本”的定义，但我们不应该过多关注美国移民局的解释。在实践中，我们应注重根据合理的法律论证和案件事实制定分析步骤，解决债务案件中可能出现的问题。
首先，我们需要了解资金来源是否属于“负债”案件。美国移民局采取了广泛的方法，其中包括投资者所获得的贷款的任何资金来源。例如，如果投资者签署了贷款协议，那么从美国移民局的角度来看，他或她的案件将被视为“债务案件”。
如果资金来源是债务案件，那么我们需要确定谁在制定贷款协议。常见的情况是投资者与银行签订贷款协议，贷款需要做抵押，通常是房产；这种特定的贷款安排称为抵押贷款。我们分析的不同之处在于，在很多情况下，投资者可能不是抵押协议上不动产的唯一所有者，这将引发上述债务问题。这个问题并不是有害的，因为在确定是否可以向美国公民及移民服务局提起债务案件时，将考虑所有权百分比。我们根据投资者对房地产的所有权总结了四种可能的情况，并详细分析了每种情况：
情景1：投资者签署贷款协议，并拥有100%的房产。
本案将满足USCIS裁决标准的两项要求：独资所有权和个人及主要责任。因此，本案不太可能遇到USCIS的债务问题。
情景2：投资者签署贷款协议，并与其配偶共同拥有该房产。
一般而言，婚姻产生的共同所有权赋予夫妻双方各一半的财产权益，并且夫妻双方均有同等的处置财产的权利。这将满足 USCIS 的两项要求，并且在这种情况下的案件可能不会遇到 USCIS 的债务问题。
情景3：投资者签署贷款协议，但投资者与配偶以外的第三方拥有房产。
这是一种常见的情况，即投资者、其子女或其父母的名字都写在房产所有权上。但是，在这种情况下，我们需要特别注意所有权百分比，方法是将投资者对房产的所有权百分比与抵押品总价值进行比较。
中国的《物权法》和《婚姻法》说明了这种情况下可能出现的问题和解决方案，我们已对这些法律进行了分析并应用于我们的案例，并成功获得了美国移民局的批准。中国的《物权法》允许当事人约定对房产的所有权比例，这可以在合同和所有权证书中规定。如果合同或所有权证书对所有权比例没有明确规定或规定不明确，则将根据他们最初的资本贡献金额来约定房产。[2] 将此原则应用于这种情况下的情况，如果房产价值为人民币 5,000,000 元，而根据所有权证书，投资者拥有 90% 的房产，则投资者拥有的房产份额为人民币 4,500,000,3,500,000 元。如果我们假设贷款金额约为人民币 XNUMX 元，那么这个案例很可能不会遇到美国移民局的债务问题，因为投资者在房产中的价值百分比大于贷款金额的价值。
但是，如果所有权证书中没有注明比例，或者投资者对抵押品的拥有比例很低（比如投资者拥有抵押品的20%，按照上述价值计算，投资者的抵押品只有1,000,000万人民币），那么I-526申请就有可能遇到USCIS的问题，因为投资者拥有的抵押品比例并未超过贷款金额，因此不符合USCIS解释标准的第二项要求。
情景4：另一种情况是第三方签署贷款协议，且第三方全部或共同拥有抵押财产。无论哪种方式，如果第三方以礼物或现金转移的形式向投资者提供贷款，都可能不会遇到美国公民及移民服务局的债务问题。
综上所述，使用贷款作为EB-5的资金来源在实践中仍然很常见。然而，根据美国移民局的新标准，投资者可能需要提供额外的证据，以克服证明贷款由其自己的资产担保的负担，方法是证明所有权百分比所产生的资产价值大于其所持有的资产的价值。贷款的价值。
[1] 参见 IPO 副总裁 Julia Harrison 的讲话，EB-5 移民投资者计划：利益相关者参与，22 年 2015 月 XNUMX 日， 可在: http://www.uscis.gov/outreach/notes-previous-engagements/notes-previous-engagements-topic/eb-5-immigrant-investor-program-stakeholder-engagement-0.
[2] 《中华人民共和国物权法》第八章第一百零三条、第一百零四条， 可在: http://www.china.org.cn/china/LegislationsForm2001-2010/2011-02/11/content_21897791.htm.
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