近年来，EB-5 投资者越来越多地转向 抵押贷款 （有抵押品支持）作为其投资策略的一部分，以满足美国公民及移民服务局 (USCIS) 的要求并减少审查。关键在于确保贷款有支持和记录，资金来源合法，并且投资者能够证明其偿还能力。
此外，一些 EB-5 专业人士建议投资者使用 结构性贷款 （根据他们的特定需求量身定制）而不是仅仅依靠赠予的资金或储蓄来尽量减少处理延迟、进一步调查或潜在的拒绝。
EB-5 律师和顾问越来越多地建议投资者采取更谨慎、更结构化的方法 使用贷款进行 EB-5 投资时CANAM Enterprises 总法律顾问 Walter Gindin 说道。
“这意味着要确保贷款文件齐全，由投资者个人担保，并且不与EB-5项目本身的任何资产挂钩，”他说道。“我们极力避免任何看似走捷径的做法——例如无需任何文书的非正式个人贷款或以项目为担保的贷款。我们的目标是提前满足美国移民局的要求，并降低延误或被拒的风险。”
为什么 USCIS 可以质疑涉及贷款的 EB-5 申请？
如果贷款不符合以下条件，USCIS 可能会拒绝申请： “高风险”标准缺乏充足的文件，或损害投资者的偿还能力。无担保或不明确的贷款可能会受到审查。
金丁指出，这些拒绝或进一步的证据要求通常源于贷款问题，这些问题破坏了 EB-5 计划的基本“风险”要求。
“例如，如果贷款由EB-5项目资产担保，或者投资者不承担个人还款责任，美国移民局可能会认定这些资金不符合投资者自有资本的资格，”他说道。“另一个常见问题是，缺乏足够的文件证明贷款资金的合法来源——无论是贷款人的资金来源，还是资金如何转移到投资项目。此外，带有担保还款条款的贷款，或者类似回购或担保赎回的安排，也可能会引发合规性问题。”
EB-5 律师 马里安·卡斯拉 Lawmaks 补充道，如果贷款收益与区域中心资金混合，或者所有权不分离，美国公民及移民服务局可能会拒绝申请。
她说：“如果看起来相似的所有者实际上在经营这两家公司，那么美国公民及移民服务局可能会认定这些资金不独立，风险不适当，因此不符合 EB-5 的申请资格。”
Kasra 还指出，如果贷款实体与区域中心拥有共同所有权，美国移民局会发出补件通知 (RFE)。“投资者应谨慎行事，确保贷款实体与区域中心实际上并非同一实体，以避免出现此类问题。”
确保 EB-5 贷款符合 USCIS 标准
投资者必须提供贷款证明，证明其来源合法，并承担还款责任。透明度和合法性至关重要。
金丁强调，贷款担保资本必须为投资者自有，且完全由投资者承担风险。“这意味着投资者必须承担个人偿还贷款的责任，且贷款不得以任何与EB-5项目或创造就业岗位的企业相关的资产作为担保。”
其次，他说，贷款文件必须显示 合法来源 以及资金是如何获得和转移的。“如果满足这些条件——个人责任、资金来源合法、投资资金流向清晰——那么贷款结构通常被认为符合美国公民及移民服务局的政策，”他说。
Kasra 提醒投资者仔细审查区域中心提供的贷款，核实贷款结构和贷款实体的所有权。“务必确认贷款机构独立于区域中心，且其资金未与项目或区域中心资本混合或以其他方式挂钩，”她说道。“这包括核实贷款实体和区域中心的所有者是否相同或密切相关。”
美国移民局并未明确规定EB-5投资的贷款额度。然而，专业人士建议 无担保贷款 低于 EB-50 投资的 5%，以尽量减少审查。
“美国移民局并没有对贷款收益的投资比例设置具体限制，”金丁说道。“最终，重点不在于比例，而在于贷款来源是否合法，投资者是否承担个人还款责任，贷款是否包含关键条款（例如到期日、利率、抵押品（如适用）），以及全部投资金额是否符合EB-5计划要求。”
Kasra表示，行业最佳实践是确保EB-100投资资金及所有行政费用5%来自合法来源。“每一美元的投资都必须有合法来源的追溯记录，并有清晰的记录。”
有担保与无担保 EB-5 贷款
对于 EB-5 投资者来说，担保贷款和无担保贷款之间的主要区别在于贷款是否有抵押品支持。
担保贷款使用房产或现金等资产作为抵押，为贷款人提供更高的安全性，通常也较少引起美国公民及移民服务局对资金来源合法性的担忧。另一方面，无担保贷款无需抵押，且依赖于借款人的信用状况，但通常会受到美国公民及移民服务局的更严格审查。无论EB-5投资是否成功，投资者都必须提供强有力的文件，证明其无担保贷款的合法性，并表明其个人有偿还责任。
虽然无担保贷款可能会受到审查，但只要有适当的文件，它们仍然是可行的。
“最重要的是要证明这笔资金确实属于投资者，存在风险，并且无抵押贷款符合与任何其他合法资金来源相同的证据标准，”金丁补充道。“只要有正确的文件和可靠的贷款机构，无抵押贷款可能是一个可行的选择。”
Kasra总结道：“无抵押贷款已被认可为EB-5投资资金的可接受来源。然而，投资者仍需证明其有能力使用合法所得偿还贷款。无论贷款是否有担保，投资者都必须做好充分准备，记录资金来源和流向。”
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